Ekonomik büyümenin arka planına karşı, Polonya'daki arazi giderek daha çekici bir yatırım aracı haline geliyor. Arsalara olan talep her yıl artıyor ve bu da fiyatlarına yansıyor - bölgeye göre ayarlanmış yıllık büyüme oranı% 3-5'e ulaşıyor. Aktif yatırımcılar arasında Rusya, Ukrayna, Beyaz Rusya ve Polonya ile ortak sınırı olan diğer ülkelerin vatandaşları var. Onlar için, Polonya Cumhuriyeti mevzuatı, üzerinde daha ayrıntılı durmayı önerdiğimiz arazi satın alırken bazı nüanslar öngörmektedir. Ancak, faydaları ile başlayalım.
Polonya'da neden arazi satın almalısınız?
Polonya'nın gayrimenkulüne, özellikle arsalara olan talep, Polonya Cumhuriyeti'nin Avrupa Birliği'ne ve Schengen bölgesine girmesinden sonra 2000'li yılların ortalarında önemli ölçüde arttı. O zamandan beri ülke ekonomisi gözle görülür şekilde arttı, bu da emlak maliyetini önemli ölçüde etkiledi: tatil bölgesinde fiyatlar son 10 yılda %50-70 arttı ve bazı bölgelerdeki tarım arazileri genellikle fiyata %200 arttı . Ayrıca, fiyattaki yıllık büyümeleri% 10-15'tir.
BDT temsilcilerinin Polonya topraklarına en büyük ilgiyi göstermeleri de ilginçtir. Örneğin, 2021'de yabancılar Polonya'da toplu olarak yaklaşık 460 hektarlık arazi satın aldı ve arazinin çoğu Ukraynalılar, Belaruslular, Almanlar ve Ruslar tarafından satın alındı, bu da sadece konut için değil aynı zamanda ticari gelişme için de arazilere ilgi gösterdi.
2021'den beri yabancılara daha fazla fırsat verildi: 01.05. 2021, tarım arazilerinin diğer devletlerin vatandaşlarına satışına ilişkin bir moratoryumu sona erdirdi.
Moratoryumun kaldırılması, ülke dışından yatırımcıları cezbetti ve bunun sonucunda 2021'de edindikleri arazi hacmi 3.200 hektara yükseldi.
Açıkçası, Polonya'da arsaların çekiciliği yıldan yıla artıyor ve artan talep dikkate alındığında arazi en karlı yatırım araçlarından biri haline geliyor. Ek olarak, yatırımcılar Polonya Cumhuriyeti'nde arazi satın almanın bir dizi bariz avantajını vurgulamaktadır, yani:
- yerleşik olmayanlara sadakat - yasanın öngördüğü tüm koşulları yerine getiren yabancılar, sınırsız hacimlerde serbestçe arsa satın alabilirler;
- diğer Avrupa ülkelerindeki ve hatta BDT'nin büyük şehirlerindeki tahsis maliyetlerine kıyasla nispeten düşük fiyatlar;
- yüksek yatırım çekiciliği: artan arazi talebi, yalnızca yatırılan fonları kurtarmakla kalmayıp, aynı zamanda yalnızca fiyatı artırarak onları artırmaya izin veren fiyatını yükseltir;
- Polonya'da kendi işinizi açma fırsatı;
- tarım ve hatta orman arazileri de dahil olmak üzere çeşitli amaçlar için arazi varlıkları edinme olasılığı.
Satın almak için bir arsa nasıl bulunur
Polonya topraklarına olan yüksek talep göz önüne alındığında, yabancıların satın almak için boş bir arsa bulması o kadar kolay değil. Uygun bir nesne bulmak için, çok fazla olmayan tüm olası kanalları kullanmak önemlidir.
Polonya'da arazi bulmanın ve satın almanın en uygun yolu şudur:
- komisyoncu, özel emlakçı veya yerel emlak ajansı;
- geliştirici - özellikle bir konut binası ile bir arsa satın alınması durumunda geçerlidir;
- İnternet portalları, sahiplerden ve aracılardan gelen gazete ilanları;
- rehinli mülkün zorla satışı için açık artırmalar.
Listelenen arama kanallarının her birinin kendine has özellikleri olduğundan, her birini daha ayrıntılı olarak ele almayı öneriyoruz.
Bir emlakçıyla iletişim
Tabii ki, Polonya'da gayrimenkul satın almanın en kolay yolu aracılarla iletişim kurmaktır: komisyoncular ve emlakçılar. Bunlar, gayrimenkul hakkında her şeyi, onu arama yöntemlerini ve kayıt kurallarını bilen kişilerdir. Çoğu, potansiyel bir alıcıyı olası dolandırıcılıktan koruyacak resmi olarak çalışır.
Bu tür aracılar yalnızca gerekli nesnenin bulunmasına yardımcı olmakla kalmayacak, aynı zamanda Polonya'da bir arsanın mülk olarak kaydedilmesine de yardımcı olacaktır.
Emlak acenteleri ile işbirliğinin avantajı, yalnızca maksimum seçenek sunabilmeleri değil, aynı zamanda alıcı tarafından pazarlık sürecine minimum katılım gerektirmeleridir.
Ajansların genellikle çalışmalarını bölgesel bazda düzenlediğine, yani belirli bir yerleşim içinde faaliyet gösterdiklerine dikkat edilmelidir.
Örneğin, burada Varşova acentelerinin bir listesini bulacaksınız ve burada Gdańsk'taki en iyi brokerleri bulacaksınız. Yalnızca Emlak Piyasası Federasyonu'nun web sitesinde irtibatları bulunabilecek lisanslı aracıların hizmetlerini kullanmanızı öneririz. Çoğu ajansın %1,5-3 oranında komisyon aldığını unutmayın.
Geliştiriciyle iletişim
Konut veya ticari gelişim için arazi edinmeye gelince, geliştiricilerle iletişime geçmek mantıklıdır. Geliştirme şirketleri genellikle inşaat için önceden hazırlanmış arsaları satarlar - kural olarak, gerekli tüm iletişim ve gelişmiş altyapıya sahiptirler. Ayrıca, geliştiriciler tüm izinleri sağlar.
Bu göz önüne alındığında, böyle bir arsanın hazırlıksız olandan çok daha pahalıya mal olacağının farkında olmak önemlidir. Lütfen geliştiricinin yalnızca inşaat için hazırlanan arsayı değil, aynı zamanda halihazırda inşa edilmiş bir evi olan arsayı da satabileceğini unutmayın.
Maliyetin açıklanmasına gelinceye kadar birincil piyasada tekliflerin çok cazip olduğunu söylemeliyim. Genellikle, yeni bir bina satın almak, bir arsa satın almaktan ve bağımsız konut inşaatından% 30-35 daha pahalıdır. Bu nedenle, bu arama seçeneği bütçe olarak adlandırılamaz - yalnızca gereksiz yere uğraşmadan bir eve ihtiyaç duyanlar ve fazla ödeme yapmak isteyenler için uygundur.
Internet, gazeteler
Satın almak için arazi bulmanın belki de en uygun yolu, onu internette aramaktır. Kullanıcılara, ülke genelinde gerçek fotoğraflar ve konumlar içeren on binlerce teklif içeren yüzlerce uygun çevrimiçi kaynak sunulur. Kullanışlı filtreler, teklifleri yalnızca yerleşim yerine göre değil, aynı zamanda amaca, arsa türüne ve değerlerine göre sıralamanıza olanak tanır.
Sadece birkaç tıklama - ve alıcı, satıcının telefon üzerinden maksimum bilgi almasını sağlayacak irtibat bilgilerine sahip olur. En popüler internet portalları OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Znajdzto ve diğerleridir. Bu tür portalların yalnızca sahiplerden değil, aracılardan da reklam içerdiği unutulmamalıdır.
Emlak ilanları basılı yayınlarda da bulunabilir - gazeteler ve reklam dergileri. Bununla birlikte, esas olarak yalnızca yayınlandıkları ve dağıtıldıkları yerlere ilişkin duyuruları içerirler. Bu nedenle, bu tür kaynaklar yalnızca fiziksel olarak Polonya'nın arazi edinmeyi planladığınız belirli bir bölgesinde bulunuyorsanız kullanılmalıdır.
Zorunlu satış ihaleleri
Polonya Cumhuriyeti'nde arsalar da dahil olmak üzere gayrimenkul aramak için çok spesifik, ancak aynı zamanda çok çekici bir seçenek de, mülkün zorunlu satışı için açık artırmalara katılmaktır. Mülk sahiplerinden el konulan ve sivil borçlarını ödemek için satılan tutuklanan arsalardan bahsediyoruz. Bu tür açık artırmalar icra memurları tarafından yapılır.
Zorunlu satış müzayedesine katılarak, araziyi piyasa değerinden %30-50 daha ucuza satın alarak çok tasarruf edebilirsiniz.
Bu tür açık artırmalar hakkında bilgi, Ulusal İcra Görevlileri Konseyi'nin web sitesinde bulunabilir. Bağlantıya tıklayarak, sahip oldukları tarih ve yerin yanı sıra arsa maliyeti ve satılan nesnenin bir fotoğrafını içeren açık artırmaların bir listesini bulacaksınız.
"Więcej" sekmesinde, kullanıcı, müzayedeye katılım nesnesi, yeri ve koşulları, gerekli tüm iletişim bilgileri ve diğer bilgiler hakkında daha ayrıntılı bilgi bulacaktır.
Müzayedelerle ilgili bilgiler, kredi kuruluşlarının web sitelerinde de bulunabilir. Örneğin, burada Bank Zachodni WBK'dan bilgi bulacaksınız. Büyük krediler sağlayan rehinli arsaların satışından bahsediyoruz.
Polonya'da arazi ne kadar
Polonya Cumhuriyeti'nde ne kadar arazi maliyeti olduğu sorusuna kesin olarak cevap vermek imkansızdır - belirli bir arsanın belirli fiyatı birçok faktöre bağlıdır: arsanın amacı, konumu, üzerinde bulunan iletişimin boyutu, kayıt masrafları, satıcının istekleri. Bu nedenle bölgeye ve hatta bölge bazında önemli ölçüde farklılık gösteren ortalama fiyatları bu bağlamda değerlendirmek mantıklıdır.
Başlangıç olarak, inşaat arazisi için ortalama fiyatları göz önünde bulundurun.
Bankier portalına göre, Şubat 2021'de çoğu voyvodalıkta, arsaların ortalama fiyatı Şubat 2021'e kıyasla %30 arttı.
Tartışmasız lider şüphesiz Varşova'dır - başkentteki ortalama fiyat 779 zł / m2 veya mutlak bir ulusal rekor olan 183 avrodur. Ocak ayına kıyasla, fiyat neredeyse 180 zł arttı!
Ancak, böyle bir artışın, ortalama maliyetin 185 zł / m2 olduğu Mazovya Voyvodalığı'nın tamamında fiyatlar üzerinde hafif bir etkisi oldu. Pomeranya Voyvodalığındaki arsalar ikinci ulusal ortalama fiyata sahiptir - 163 zł / m2, Baltık Denizi yakınlarındaki, özellikle Gdansk'taki arsalar 417 zł / m2 değerindedir.
Gdansk'tan (başkent dışında) daha pahalı, sadece Poznan (525 zł / m2) ve Krakow'da (450 zł / m2) arazi, ancak Wielkopolska (107 zł / m2) ve Küçük Polonya (110 zł / m2) Voyvodalıklar, ortalama inşaat arazisi fiyatında hala kıyıdan daha düşüktür.
En düşük inşaat arazisi fiyatları Lubuskie Voyvodalığı'nda bulunabilir - bölgede ortalama fiyat ancak 49 zł / m2'ye ulaşırken, Gorzow Wielkopolskie bölgesindeki en büyük şehirde ortalama arazi fiyatı sadece 73 zł / m2'dir. Benzer düşük arazi fiyatları Podkarpackie ve Warmia-Mazury Voyvodalıklarında da gözlenmektedir - sırasıyla 62 ve 61 zł / m2.
Tarım arazisi için ortalama fiyat, ticari faaliyete ve ekonomik gelişme düzeyine bağlı olmamasına rağmen, bölgeden bölgeye önemli ölçüde farklılık göstermektedir. Ve fiyatlandırma mantığı farklı olsa da en pahalı ve en ucuz bölgeler hemen hemen aynı voyvodalıklardır.
Dolayısıyla, Tarımın Yeniden Yapılandırılması ve Modernizasyonu Ajansı (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa) tarafından 2021 sonunda yayınlanan bilgilere göre, Polonya'da tarım arazileri için en yüksek fiyatlar Wielkopolskie ve Kuyavian-Pomeranian Voyvodeships - 58.9 bin ve Sırasıyla 57.4 bin zł / ha. Tarım arazileri için en düşük fiyatlar sırasıyla 28.6 bin ve 25.1 bin zł / ha - Pomorskie ve Podkarpackie Voyvodalıklarındaydı.
Ülkedeki ortalama fiyat, geçen yılın aynı dönemine göre 2 bin zł daha fazla olan 42,4 bin zł / ha'dır - yani, tarım arazileri de değer olarak artmaktadır. Ancak, tarım arazisinin maliyetinin, yalnızca altı tane olan siteye atanan sınıfa bağlı olduğu akılda tutulmalıdır. Örneğin, Wielkopolska Voyvodalığındaki I-III sınıfı arsaların ortalama fiyatı 74,2 bin zł / ha iken, V-VI sınıfı arazinin maliyeti sadece 42,3 bin zł / ha.
Ek olarak, sitenin alıcısı, gayrimenkulün mülkiyete tescili ile ilgili ek masraflara katlanmak zorunda kalacaktır. Bunlar, maliyetin% 2-3'ü artı temsilciler ve aracılar için masraflar - nesnenin maliyetinin% 5'ine kadar olan noter giderleridir. Aşağıda tartışacağımız vergileri unutmayın.
Arazi Satın Alma İzni
Polonya yasaları, gayrimenkul satın almak isteyen yabancılardan herhangi bir özel yasal statü gerektirmez - satın alma sırasında, ülkede yasal olarak kalmak için geçerli bir vizeye sahip olmak yeterlidir. Ancak, Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców'un (Yabancılar Tarafından Gayrimenkul Edinimi Hakkında Kanun) 1. Maddesi uyarınca, diğer ülke vatandaşlarının arazi satın almak için idari olarak İçişleri Bakanı tarafından verilen özel bir izne ihtiyacı olacaktır. alıcının isteği üzerine.
Gayrimenkul satın alma hakkı aşağıdaki durumlarda verilir:
- böyle bir anlaşma Polonya'nın devlet güvenliğini, savunmasını ve kamu düzenini tehdit etmez;
- yabancı alıcı Polonya ile bağlantılarını kanıtlayacaktır.
Bu nedenle, Savunma Bakanı'nın (ve tarım arazisi durumunda, Kırsal Kalkınma Bakanı'nın) itirazlarının olmaması nedeniyle, Polonya Cumhuriyeti'nin devlet güvenliğine yönelik tehditlerin olmadığını kanıtlamak oldukça kolaysa, o zaman Polonya ile bağlantı o kadar basit değil.
Özellikle, yasanın 1a maddesinin 2. paragrafı uyarınca, Polonya ile bağlantı aşağıdakiler tarafından kanıtlanabilir:
- Polonya uyruğu veya Polonya kökleri;
- Polonyalı / Polonyalı bir kadınla evlilik;
- geçici oturma izni (geçici oturma izni) veya daimi oturma izninin (kalıcı oturma izni) mevcudiyeti;
- Polonya'da kayıtlı bir işletmenin yönetim organlarına üyelik;
- Polonya Cumhuriyeti topraklarında ekonomik veya tarımsal faaliyetlerde bulunmak.
Böyle bir bağlantı olmadan veya Polonya'ya fiilen taşınmadan arazi satın almak için izin almak mümkün değildir, ancak böyle bir izin olmadan yapılan bir satın alma, yasanın 6. maddesine göre geçersizdir.
Bir belge elde etmek için, yasanın 1a maddesinin 3. paragrafına göre aşağıdakileri içermesi gereken bir başvuru hazırlamanız gerekir:
- başvuranın kişisel verileri;
- arsa verileri (adres, kadastro ve kayıt numaraları, alan, inşaat özellikleri);
- satıcının kişisel verileri;
- sonradan ortaya çıkacak hukuki olayların tespiti (gayrimenkul satışı);
- yabancı alıcının işlem yaparken yönlendirildiği amaçlar;
- gayrimenkul satın almak için harcanacak fon kaynakları.
Başvuruya aşağıdaki belgeler eklenmelidir:
- pasaportunuzun, oturma izninizin veya diğer kimlik belgenizin bir kopyası;
- Polonya ile bağları teyit eden bir belge;
- gayrimenkul için belgeler (tapu sicilinden alıntı, kadastro haritasının bir göstergesi ile tapu sicilinden alıntı, arazi kullanım amacı belgesi vb.);
- mülkü satmak isteyen satıcıdan bir açıklama;
- fonların mevcudiyetini onaylayan bir belge (bankadan alınan sertifika);
- 1570 zł tutarında damga vergisinin ödenmesini onaylayan belgeler.
İzin başvurusu, şu adreste bulunan İçişleri Bakanlığı Kararlar ve İmtiyazlar Dairesi'ne (Departamencie Zezwoleń i Koncesji) yapılır: Varşova, st. Rakovetskaya, 2a veya posta ile şu adrese gönderilir: Stefan Batory, 5 (indeks 02591).
Kanun'un 8. maddesi hükümlerinin, yukarıdaki arazi satın alma izninin gerekli olmadığı koşulları sağladığına dikkat edilmelidir:
- yabancı, Polonya'da daimi ikamet izni (daimi oturma izni, zezwolenie na pobyt stały) için 5 yıldan fazla yaşamışsa;
- bir yabancı, daimi oturma izninin alındığı tarihten itibaren 2 yıldan fazla bir süre bir Polonyalı ile evliyse;
- yabancının vatandaşlığı varsa veya Avrupa Ekonomik Alanı ülkelerinden birinde ekonomik faaliyet yürütüyorsa.
Arsa alırken nelere dikkat edilmeli
Bir arsa seçimine tüm ciddiyetle yaklaşmak gerekir, aksi takdirde aldatma kurbanı olmak çok kolaydır. İlk etapta arsa satın alırken dikkat etmeniz gereken bazı hususları vurguladık. Özellikle, bunlar:
- Arsanın amacı. Tarım arazisi genellikle Ziemia veya Grunty Rolne olarak adlandırılırken, inşaat arazisi działki budowlane'dir. Doğal olarak, arazi yalnızca amaçlanan amacı için kullanılabilir.
- Sitede iletişimin varlığı. İnşaat için arazi hakkında konuşuyorsak, kanalizasyon, su temini ve buna bağlı elektriği olan bir arsa aramalısınız - bu, “działka uzbrojona w prąd i kanalizę” veya “grunt uzbrojony w media” reklamındaki ifadeyle kanıtlanacaktır. ”.Kendi kendine döşenen iletişim sadece son derece pahalı olmakla kalmayacak, aynı zamanda çok zaman alacaktır.
- Sitenin konumu. Gelişmiş altyapı ve toplu taşıma duraklarının mevcudiyeti ne kadar yakınsa, yatırım çekiciliği o kadar yüksek olur. Ayrıca, topluluk tarafından benimsenen yerel bir mekansal kalkınma planının (Miejscowy planı zagospodarowania przestrzennego) varlığı - bu, önümüzdeki yıllarda neler olacağını öğrenmenize olanak sağlayacaktır.
- Gayrimenkulün yasal durumu. Bölge mahkemesinde arazi ve ipotek sicil dairesine düzenli bir taleple yapılan satıcının arazinin mülkiyetini ve siteye ilişkin iddiaların bulunmadığını kontrol etmek gerekir.
- Site özellikleri. Özellikle toprak türü, alan, yeraltı suyunun mevcudiyeti, ana coğrafi yönlere göre konum hakkında konuşuyoruz.
Satın alırken hangi vergileri ödemeniz gerekecek
Genel olarak, bir alıcının arazi satın alırken ödemesi gereken tek vergi, işlem değerinin %2'si tutarındaki sivil işlemler üzerinden alınan vergidir. Ayrıca noter ücretleri ve noter ücretlerine KDV. Ayrıca, satıcı tüzel kişiyse ve KDV mükellefiyse, genellikle fiyata dahil olan %23'lük bir KDV daha. Bu listeye, arazi ve ipotek sicilinin bakımı için mahkeme harcı - 60 zł ve ayrıca bu sicillere bilgi girmek için 200 zł'lik ödemeyi eklemeye değer.
Yaygın sorular
Tabii ki, bu sadece geneldir, ancak Polonya'da arazi edinimi hakkında toplamayı başardığımız kapsamlı bilgilerden uzaktır. Ancak, okuyucuların hala soruları varsa, bu bölümde onlara cevap bulmaları oldukça olasıdır.
Arazi satın aldıktan sonra oturma izni almaya güvenmek mümkün mü
Bir arsanın yanı sıra diğer herhangi bir gayrimenkulün satın alınması, miktarı, edinim gerekçesi veya arsanın amacı ne olursa olsun, geçici veya kalıcı oturma izni alma hakkının yanı sıra onları uzat.
Arazi edinimi için bir izin ne zaman reddedilebilir
Kanun, bir yabancının bir arsa edinme hakkından mahrum bırakılabileceği belirli bir gerekçe listesi sağlamamaktadır. Bununla birlikte, yerleşik uygulama, aşağıdaki durumlarda böyle bir reddin gerçekleşebileceğini göstermektedir:
- satış ve satın alma işleminin Polonya'nın ulusal güvenliğini veya kamu düzenini tehdit etmesi halinde;
- alıcı RP ile bağlantısını kanıtlamadıysa;
- sahte belgeler sunulursa, yanlış bilgi belirtilir vb.
Ayrıca bakanın kararına itiraz edecek bir mekanizma da yok.
Sınır bölgesinde arazi satın almak mümkün mü
Evet, kanun yabancıların sınır bölgelerinde arazi edinmesini yasaklamıyor. Ancak, yukarıda anılan Kanunun 8 inci maddesinin 3 üncü fıkrasına göre, böyle bir işlemin yapılabilmesi için, bir yabancı genel olarak istisna kapsamına girmiş olsa ve herhangi bir bedel ödemeden arazi edinebilse dahi, İçişleri Bakanının izni mutlaka aranacaktır. izin (örneğin, 5 yıllık oturma izni veya Polonyalı ile 2 yıllık evlilik).
Nihayet
Yukarıdaki tüm kurallar ve gösterilen fiyatlar 2021 itibariyle geçerlidir. Bununla birlikte, hızla artan arazi talebi ve fiyatları göz önüne alındığında, Polonya Cumhuriyeti yasama organının temsilcileri, yabancı latifundistler tarafından arazi edinme prosedürünün sıkılaştırılmasını giderek daha fazla tartışıyorlar. Bu nedenle, mevcut düzenin yakında değişeceği göz ardı edilemez. Bugün, Polonya'da bir arsa satın almak yabancı bir yatırımcı için sorun değil - sorun cazip bir fiyata arsa eksikliği olabilir.
