Uygulama, Almanya'da gayrimenkul satın almanın karlı bir yatırım olduğunu gösteriyor. Almanya'da sürekli artan emlak fiyatları - kendi ikametiniz için veya geleceğe yatırım olarak - bir anlaşma yapma amacınız ne olursa olsun, maliyetleri hızlı bir şekilde dengelemenize yardımcı olacaktır. Bu durumda, 2021'de Almanya'da ipotek sadece Alman vatandaşları için değil, Ruslar da dahil olmak üzere yabancılar için de çekici. Almanya'daki ipotek faiz oranları şu anda ülkedeki ev kredileri tarihindeki en düşük oranlardan biri ve bu, sürekli artan konut talebiyle birlikte.
Almanya'da gayrimenkul ve ipotek
Almanya'da gayrimenkul talebi arzı aşıyor. Piyasada bitmiş projelerde yeni bina bulmak neredeyse imkansız. Teklifler arasında, inşaatı sadece planlanan veya 2-3 yıl içinde tamamlanacak olan (plan dışı satın alma) binalardaki daireler hakimdir.
Almanya'da emlak fiyatlarının yayılması harika: ülkenin doğusundan batısına doğru büyüyorlar. Bavyera, Münih'teki en pahalı konut: metrekare başına 4 bin avrodan. Berlin'de yeni binalarda yaşam alanı maliyeti metrekare başına 2500 Euro'dan başlıyor. İkincil konut gayrimenkul fiyatları 1500 Euro'dan başlıyor.
Almanya'da emlak fiyatlarındaki ve kira oranlarındaki yıllık artış, federal eyalete bağlı olarak sırasıyla 4 ila 6 ve %2 ila 3 arasında değişmektedir.
Konut veya ticari binaların satın alınması oldukça önemli bir miktar gerektirir. Alman bankaları, yalnızca Almanya vatandaşlarına değil, aynı zamanda ülkenin yerleşik olmayanlarına da ipotek kredisi sunmaya hazır: halihazırda inşa edilmiş gayrimenkulün satın alınması için tüm tutar veya birkaç dilimde - bitmemiş bir bina satın alınması durumunda, olarak inşa ediliyor.
Almanya'daki ipotek faiz oranları, Avrupa'daki en düşük oranlar arasındadır - Alman vatandaşları için %0,8'den %2'ye, yabancılar için ise %3'ten %5'e.
Sosyolojik bir araştırma yapın!
Yabancılar için ipotekler: koşullar, şartlar ve oranlar
Yabancı vatandaşlar Almanya'da kredi alma ve ipotekli bir daire satın alma fırsatına sahiptir.
2021'de Almanya'da nasıl kredi alacağınızı öğrenin.
Alman bankaları, özellikle işlem tutarının 100 bin Euro'yu aşması durumunda, hem gerçek hem de tüzel kişiler olmak üzere yurt dışından müşterilerin ihtiyaçlarını karşılamaktadır.
Kredi koşulları her müşteri için özel olabilir. Anlaşma bir dizi faktörü dikkate alır: alıcının ödeme gücü, peşinat miktarı, müşterinin kredi geçmişi, dairenin durumu ve yeri.
Almanya'da bir yabancı vatandaş için ilk ipotek, sonrakilerden daha zordur. Kayıt olurken, toplam maliyetin %40 ila %50'sini ödemeniz gerekir.
Müşteri tutarı artırmak isterse, banka kural olarak yarı yolda toplanır ve bu durumda faiz oranı düşürülür. İpoteğin müteakip tescillerinde, peşinat artık gerekli olmayabilir veya mülkün toplam değerinin %20'sinden fazla olamaz.
Alman bankalarının müşteriye sunduğu diğer koşullar arasında en yaygın olanları şunlardır:
- müşterinin düzenli olarak para yatırdığı Almanya'daki bir bankada iki yıldan fazla açık bir hesabın varlığı;
- müşterinin yaşı - 21 ila 65 yaş arası;
- Federal Almanya Cumhuriyeti topraklarındaki gelirin teyidi (gayrimenkul kiralama dahil). Almanya'daki yabancılar için ipotekler, son altı ay için bankaya gelir beyanı gönderirken, girişimcilerden - son iki yıl için hesap özetleri;
- nafaka ödemelerinin mevcudiyetinin teyidinin sağlanması, krediler. Alman yasalarına göre, kredi geri ödemeleri müşterinin aylık gelirinin %35'ini geçmemelidir.
Almanya'nın farklı şehirlerindeki emlak piyasasının kira ile ilgili durumunu ve bu konuyla ilgili tüm soruları "Emlak" bölümünden öğrenebilirsiniz.
Kredinin vadesi beş yıldan otuz yıla kadardır. Unutulmamalıdır ki, Alman yasalarına göre gayrimenkul, ipoteğin tamamı geri ödenene kadar bankanın tasarrufunda kalır.
Yabancı bir vatandaş için ipotek nasıl alınır
Almanya'da bir veya başka bir banka ile işbirliğine karar verirken, Alman bankalarının istikrarını, dürüstlüğünü ve bütünlüğünü dikkate almaya değer: her şey titizlikle hesaplanır, olası tüm nüanslar dikkate alınır. Almanya'da acilen konut kredisi almak mümkün olmayacak. Bir ipotek almak, en iyi seçeneği seçmeniz gereken birkaç aşamadan oluşan yavaş bir süreçtir.
Birinci adım: teklifleri analiz edin
Daha uygun kredi koşulları arayışı, Almanya'nın bankacılık sektöründeki mevcut rekabetin aktif olarak kullanılmasını gerektirmektedir. Böyle bir durumda tembel olmamak, iki üç banka ile yetinmek yerine 10-15 kurum gezmek için vakit bulmak daha doğru olur. Bu, en uygun seçeneğin bulunma olasılığını önemli ölçüde artıracaktır.
Bu nedenle, bankalardan alınan teklifler arasında, diğer yapıların temsilcileriyle iletişimde bahsedilebilecek daha karlı olanlar olacaktır. Böyle bir durumda, bazı bankalar müşteri için daha uygun koşulları kabul edebilir: rakibi atlatmak için faiz oranını biraz düşürmek, başka ikramiyeler (geri ödeme oranında ücretsiz değişiklik ve diğerleri) teklif etmek.
Teklifleri analiz ederken, Almanya'da bankaların 5, 10, 15, 20 yıllık faiz oranlarıyla geri ödeme veya yıllık krediler sağladığını bilmelisiniz (her yeni beş yılda bir %0,5'lik bir artışa yol açar). Bu, ödemelerin ne zaman yapıldığına bakılmaksızın - kredinin başında veya sonunda, tutarlarının sabit olacağı anlamına gelir.
Teklifleri analiz ederken, mülkün özelliklerine dikkat etmelisiniz. Banka öncelikle kendi risklerini değerlendirerek bunlarla ilgilenecektir. Düşük bir kredi oranı, bankanın riskleri azaldığında, örneğin, edinilen nesne varsa:
- Yakın zamanda inşa edilmiş - Almanya'da binalar yüz yıl garantilidir;
- ekoloji, şehir merkezine yakınlık, lojistik açısından iyi bir konumda bulunan;
- pasif gelir elde etmeyi amaçlayan - bina kiralanacak.
Almanya'da gayrimenkul bulmanın en popüler yolları:
- emlak firmaları. Gayrimenkul satışı yapan firmaların adresleri Federal Almanya Cumhuriyeti bilgi ve referans portalının internet sitesinde;
- özel web siteleri: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
- müzayedeler;
- komisyoncular ve özel reklamlar.
Teklifler arasında en uygun fiyatlar sözde sıra evler (Reihehäuser) ve şehir daireleri (Eigentumswohnung) içindir. İki aileli evler (Doppelhaus) ve müstakil evler (Einfamilienhaus) için daha yüksek fiyatlar. Eski bir evde (Altbauhauser) bina satın almak, antik çağ ruhuna ve kural olarak şehrin merkezi bölgelerindeki konumuna rağmen bazı dezavantajlara sahip olabilir: eski ve sorunlu iletişim, konfor eksikliği. Kiralanan bir daireyi satın alırken, ödemeyi artırmanın veya sözleşme süresi dolmadan kiracıları tahliye etmenin zor olacağı unutulmamalıdır.
İkinci adım: gerekli belgelerin hazırlanması
Bir kredi başvurusuna bir dizi belgenin sağlanması eşlik etmelidir. Bir kişi şunları sunmalıdır:
- uluslararası pasaport ve iç pasaport (aynı zamanda kopyaları);
- anket (Selbstauskunft);
- başlangıç sermayesinin varlığını doğrulayan bir banka ekstresi;
- bankadan son üç aylık maaş tutarına ilişkin destekleyici belgeler;
- vergi iadesi;
- mülkün tanımı;
- nesnenin değerinin bağımsız bir değerlendirmesinin sonuçları.
Bir tüzel kişilik şunları gerektirir:
- vergi iadesi;
- iki yıllık bilanço;
- işletmenin mevcut üretimi ve ekonomik analizi (BWA);
- mülkün açıklaması.
Gerekli belgelerin listesi nihai olmayıp, bankanın gereksinimlerine göre değişiklik gösterebilir.
Üçüncü adım: bir banka hesabı açmak ve onu yenilemek
Almanya'daki gayrimenkul için ödeme, yalnızca Sberbank of Russia dahil olmak üzere bir banka aracılığıyla banka havalesi yoluyla yapılabilir. Bir ipotek almak için yabancı bir vatandaşın bir Alman bankasında hesabı olması / açması gerekir. Bu, müşterinin kişisel mevcudiyetini gerektirir ("postayla yasallaştırma" yalnızca Alman vatandaşları için geçerlidir).
Hesap açmak için uluslararası pasaportunuzun ve iç sivil pasaportunuzun, kayıt ve doldurulmuş banka formlarının asıllarına ve kopyalarına ihtiyacınız olacaktır. Almanya'da "temiz" sermaye ile uğraşmaya çalıştıkları için bazı bankalar referans tavsiyesi gerektirebilir.
Hesap avro cinsinden açılır ve ilgili anlaşma yapılır. Açıldığı gün yeni bir hesaba para yatırabilirsiniz.
Dördüncü adım: sözleşmenin imzalanması
Tüm şartlar üzerinde anlaşmaya varıldıktan sonra, sıra ipotek kredisi almak için bir anlaşmaya varır. Bunun yasal dayanağı Alman Medeni Kanunu (paragraf 601-610) ve Mortgage Bankaları Kanunu'dur (paragraf 14-16, 19).
İpotek kredisi sözleşmesi aşağıdaki bilgileri içermelidir:
- sağlanan kredinin miktarı hakkında: kredinin tutarı ve kredi ve diğer masraflar için ondan düşülen faiz;
- ipotek sağlama koşulları ve gerekli ödemeler hakkında: kredi faizinin ödenmesinin başlangıcı, ödeme zamanı, aylık taksit miktarı, faiz oranı paylarının hesaplanması ve geri ödeme taksitleri kredi kuruluşunun;
- ipotek ödeme yöntemi hakkında;
- ipotek alma koşullarına uygunluk - tapu siciline giriş, borçlunun ödeme gücünün teyidi, bir sigorta sözleşmesinin imzalanması;
- sözleşmenin feshi üzerine: sürenin sona ermesinden sonra tarafların eylemleri, banka tarafından kredinin uzatılması için koşullar, geç ödeme durumunda borçlu için sonuçlar, sözleşmeyi feshetme koşulları.
Almanya'da ipotek tescil şartları
Kredi işleme bir ay veya daha uzun süre içinde gerçekleşir. İlk aşamada, yaklaşık iki hafta süren kayıt için gerekli evrakları hazırlamanız gerekiyor. Aynı zamanda tedarik pazarını daha iyi tanımakta fayda var.
O zaman kişisel olarak (yabancılar için bu koşul zorunludur) birkaç bankayı ziyaret etmeli ve koşullara ve faiz oranlarına aşina olmalı, ipotek başvurusunda bulunmalısınız - bu iki ila dört gün veya daha fazla sürebilir.
Birkaç banka ile yapılan ön görüşmelerin ardından konut kredisi verilmesine ilişkin kararın sonucunun beklenmesi 4 haftayı bulabiliyor. Son aşamada, en avantajlı teklifi seçmeniz, bir hesap açmanız ve seçtiğiniz bir bankada para yatırmanız gerekecek.
Almanya'da gayrimenkul satın alırken ek maliyetler
Almanya'da kredili ev alacak olan herkes, üzerinde anlaşılan fiyata ek olarak ek masraf yapılması gerektiğini de göz önünde bulundurmalıdır. Her şeyden önce, yeni sahibi tapu siciline (Grundbuchauszug) girilmelidir. Bunun için emlak vergisi ödemeniz gerekir.
Satın alma fiyatı üzerindeki vergi oranı, satın alınan nesnenin konumuna bağlı olarak %3,5 (Saksonya) ile %6,5 (Kuzey Ren-Vestfalya) arasında değişebilir. Alman hukuku, bu verginin alıcı ve satıcı tarafından müştereken ve müteselsilen ödenmesini şart koşmaktadır.
Ayrıca, alıcı şunları öder:
- mülkiyet haklarının yeniden tescili - satın alma tutarının %0,5 ila %1'i;
- noter hizmetleri - 1,5 ila 3 arasında;
- komisyoncu / emlakçı komisyonu -% 3 ila 6 (bazen satıcıyla birlikte). Ucuz nesneler 1.500 ila 5 bin avro arasında sabit oranlarda ödenir;
- diğer masraflar (kayıt için, tapu sicilinden alıntılar yapmak, yılda 150 avroluk bir banka hesabı tutmak).
Bir ipotek kredisinin kaydı ayrıca ek maliyetler gerektirir:
- Kredi tutarının %1'i (kayıt için);
- nesnenin bağımsız bir değerlendirmesi için ödeme - 1-2 bin avro;
- Durum Tespiti (bir nesnenin denetimi) - değerinin% 0,5 ila 1,5'i.
Almanya'da gayrimenkul satın alırken vergiler hakkında daha fazla bilgiyi buradan okuyun.
Almanya'da bir ipotek kredisinin geri ödenmesi
İpoteğin erken geri ödenmesi banka için karlı değildir - karını kaybeder. Ancak rekabet ortamında bankacılık kurumlarının esnek olması gerekiyor. Bu nedenle Alman bankaları müşterilerine erken ödeme seçenekleri sunmaktadır. Anlaşmaya, örneğin yıllık olarak, yıllık ödemelere ek olarak, kredi kuruluşunun% 10'unu geri ödemek için ilgili bir madde dahildir.
Rate, Zinsen ve Tilgung: ne oldukları
Bir yıllık ipotek kredisinin ödemelerini hesaplama planı şeffaftır: toplam yıllık ödeme (Oran) iki miktardan oluşur: Zinsen - bankanın kredi tutarı üzerindeki faizi ve Tilgung - kredi kuruluşunun yıllık yüzdesi.
Bu tutarı 12'ye (ay sayısına göre) bölerek aylık gideri hesaplayabilirsiniz. Yıllık ödemenin boyutu değişmez: içinde, Tilgung artarken Zinsen sürekli azalır.
Tipik bir Alman ipotek kredisi modeli şöyle görünür:
- aylık 600 avro ödeme imkanı olan bir müşteri, on yıl boyunca 100 bin avroluk kredi alıyor.
- Banka, aylık 268 avro ve 33 sent ödeme ile yıllık %3,22 (3,220 avro) ödeme oranı belirledi.
- Bu durumda, kredi kuruluşunu geri ödemek için ayda 331 Euro 67 sent veya yılda yaklaşık 4 bin Euro (% 4 Tilgung olacak) kalıyor.
- Alman bankaları Tilgung'u düşürmeye çalışıyor (%1 teklif ediyor) ve müşteri bu göstergeyi artırmaya devam ederse, faiz oranını artırarak borçluyu "cezalandırıyor".
Sondertilgung - kredi kuruluşunu hızlı bir şekilde geri ödeme yeteneği
Almanya'da gayrimenkul satın almak için ipotek alan yabancı vatandaşlar, toplam kredi ödemelerini azaltabilirler. Yüksek rekabet, ipotek bankalarının çoğunluğunu müşterilerine böyle bir fırsat sunmaya zorlamaktadır. Bunu yapmak için, bir sözleşme imzalarken Sondertilgung-Möglichkeiten ile ilgili bir maddeye girmek gerekir.
Bu madde size kredinin bir kısmının planlanmamış bir yıllık geri ödemesini alma hakkı verir. Sözleşmeyi imzalamadan önce, bu tür bir geri ödeme yüzdesini dahil etmelisiniz - kredi tutarının yüzde 3 ve daha fazlasını ödemek için.
Her şey nasıl müzakere edileceğine bağlı. Doğru yaklaşımla, bu tür ödemelerin boyutunu %5-7'ye yükseltebilirsiniz. Ancak bu miktar gerekli değildir: Daha küçük mevduatlar yapabilir veya hiç para kazanamazsınız, ancak ek kazançlar veya serbest sermaye göründüğünde, borcu herhangi bir ceza olmadan ödemek için kullanılabilir.
Özetliyor
Almanya'daki ipotek bankaları aktif olarak sadece Alman vatandaşlarına değil, yabancılara da kredi vermektedir. Mortgage, burada gayrimenkul elde etmek için en popüler mekanizmalardan biri olmaya devam ediyor.
Almanya, en düşük faiz oranlarına sahip üç Avrupa ülkesinden biridir. Sabit aylık ödemeli yıllık ipotekler tercih edilir.
Yeni binalarda kiralık veya kendileri için konut satın alan yabancıların ipotek alma olasılığı daha yüksektir. 2021'de bir Rus vatandaşının Almanya'da ipotek alması için herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Bankaların ipotek almak için yabancılara öne sürdükleri temel koşullar, "kirli" sermayenin olmaması ve risklerin en aza indirilmesidir. Aynı zamanda, ipotek bankaları yararlanır (1900'den beri böyle bir banka iflas etmemiştir) ve borçlular onlarca yıl ödemek zorundadır.
