İspanyol emlak piyasasının özelliği, yerel finans kurumları tarafından kontrol edilen özel bir segmentin varlığıdır. Bunlar, borç geri ödemesi olarak ödeme yapmayanlardan el konulan hacizli ve ipotekli gayrimenkullerdir. Bu tür konutların satın alınması, en karlı para yatırımı olarak kabul edilir. İspanya'daki bir bankadan nasıl mülk satın alınır, aşağıda ele alacağız.
İspanyol ipotek mülkü nedir
Yukarıda belirtildiği gibi, bir bankadan alınan gayrimenkul teminattır, borç yükümlülüklerini karşılamak için borçlulardan kredilere el konur. Böyle bir segment piyasada nereden geldi? Gerçek şu ki, kriz öncesi dönemlerde ülkede inşaat sektörü hızlı bir şekilde gelişti. İspanya'da konut talep edildi, her gün çok sayıda alım satım işlemi yapıldı ve birçok ipotek kredisi verildi.
Avrupa Birliği'ni saran kriz dalgaları, finansal piyasaların çökmesine, işsiz vatandaşların sayısının artmasına, bu da kredi borcunu ödeyemeyenlerin sayısının artmasına neden oldu. Bankalar, uğradıkları zararın tazmini için borçlulardan teminat almaya ve bunları düşük maliyetle satmaya başladılar. Çok sayıda borçlu olduğu için, el konulan nesnelerin sayısı bütün bir pazar segmentinin yaratılmasına katkıda bulundu.
Şu anda, sadece ikincil piyasadaki daireler değil, aynı zamanda inşaat halindeki konut kompleksleri için birçok kredi verildiğinden yeni daireler de satışa sunulmaktadır.
Çoğu İspanyol bankasının personel tablosunda, el konulan mülkün satışıyla ilgilenen kendi emlak departmanı zaten var.
“İspanya'da gayrimenkul satın alın” makalesi, yalnızca bankalardan değil, bu ülkede konut satın alma prosedürünü ayrıntılı olarak incelemenize yardımcı olacaktır.
İspanya'da ipotekli gayrimenkulün avantajları ve dezavantajları
İpotekli gayrimenkul satın almadan önce, böyle bir işlemin tüm artılarını ve eksilerini tartmalısınız. Böyle bir satın almanın avantajlarını not edelim:
- Nesnelerin azaltılmış maliyeti. Bu tür gayrimenkuller, orijinal fiyatından %30-40 indirimle satılmaktadır. Bazen indirim% 80'e ulaşır.
- İpotekli gayrimenkul edinimi için bankaların çoğunluğu tarafından finansman, yani alıcıya ipotek kredisi kaydı. Bu nedenle, finans kurumu sadece tutuklanan daireleri satmakla kalmaz, aynı zamanda bu tür konutların maliyeti birkaç yıl içinde önemli ölçüde artacağından, ödeme yapılmaması durumunda tam bir geri ödeme sağlar.
- Pazarlık İmkanı. Satıcının bir kredi kuruluşu olmasına rağmen, kimse maliyet düşürme pazarlığını iptal etmedi. Onarım ihtiyacını göz önünde bulundurarak bile düşük bir maliyetle konut satın almak mümkün hale gelir. Kural olarak, yayınlanan ilk fiyatlar, bankanın mülkü satmaya hazır olduğu fiyatlardan biraz daha yüksektir.
Böyle bir satın almanın dezavantajlarının farkında olmak önemlidir. Mevcut dezavantajların bir değerlendirmesi, bankacılık gayrimenkulüne dahil olmaya değip değmeyeceğine karar vermenizi sağlayacaktır. İşlemin olumsuz yönleri şunları içerir:
- Hemen hemen tüm banka gayrimenkulleri, çoğu zaman sermaye bitirme olmak üzere yenileme gerektirir. Bu, konut maliyetinin düşmesinin nedenlerinden biridir.
- Çoğu zaman, satın almanın bankadan %100 finanse edilmesi, kredi oranında bir artış anlamına gelir.
- Bir ipotekli gayrimenkul satan banka, başka bir kredi kuruluşundaki koşullar daha karlı olsa da, müşterinin kendi duvarları içinde kredi alması şartıyla anlaşmaya hazırdır.
- Yeni mal sahibi, elektrik faturalarındaki mevcut borçlara cevap vermek zorunda kalacak. Rehin konusu ele geçirildiğinde tüm kişisel hesapların iptal edilmesi gerekir, ancak pratikte bu her zaman böyle değildir.
- Sadece yasal statüsünü koruyarak gayrimenkul satın alma imkanı. Örneğin apartman ise sadece yaşam alanı olarak kullanılabilir. Kargaşaya düşmemek için işlem sırasında alım satım sözleşmesinin şartlarını dikkatlice incelemelisiniz.
Dikkat etmeniz gerekenler
Bir bankadan bir daire satın almadan önce şunları öğrenmeniz önerilir:
- Tesislerin teknik durumu devlet standartlarını karşılıyor mu?
- Elektrik faturalarında borç var mı?
- Sağlanan kamu hizmetlerinin kalitesi, su temini, elektrik vb. ile ilgili mevcut sorunlar.
- Önceki mal sahibi, konutun yeniden inşası veya yeniden geliştirilmesi ile ilgili anlaşmazlıklara girdi mi? Bu tür anlaşmazlıklar yaşanmışsa, kimin lehine sonuçlanıp tamamlanmadığı açıklığa kavuşturulmalıdır. Gerçek şu ki, bir yaşam alanı satın alırken, yeni mal sahibi, devlet kurumlarıyla mevcut tüm anlaşmazlıklarla uğraşmak zorunda kalacak.
Teminatlı mülk nereden alınır
İpotekli gayrimenkul aramanın birkaç yolu vardır. Her şeyden önce, doğrudan emlak ajansı ile iletişime geçmeli veya web sitesine gitmelisiniz. Ancak, İspanya'daki acente portallarına ek olarak, belirli bir emlak ofisine bağlantının olmadığı kaynaklar da vardır. Büyük şehirlerdeki apartmanlardan Gran Canaria adasındaki evlere kadar nesneleri gösteriyorlar. Ayrıca şahıslara ait ilanlar da bulunmaktadır.
Popüler siteler arasında:
- www.idealista.com - en fazla teklif var;
- www.fotocasa.es ikinci en popüler emlak arama sitesidir;
- www.habitaclia.com - Katalanlar arasında talep var, çünkü sunulan reklamların çoğu Barselona, Girona ve Tarragona'dan.
Ancak, bankacılık gayrimenkulü her yerde bulunamaz. Finans kurumlarının tüm tekliflerini görmek için bankaların web sitelerine bakmalısınız. İşte onlardan bazıları:
- Santander,
- bankacı,
- BBVA,
- banka Popüler,
- IberCaja,
- Liberbank,
- LaCaixa,
- Cajamar,
- banka,
- Ваnkinter.
Ayrıca, piyasada bulunan ipotekli gayrimenkul nesneleri hakkında tavsiye alabileceğiniz bir banka şubesine de başvurabilirsiniz.
İpotekli gayrimenkul satın alma prosedürü
İspanya'da ipotekli gayrimenkul satın alma prosedürü aşağıdaki adımlardan oluşur:
- Uygun bir nesne arayın.
- Banka hesabı açmak.
- Seçilen dairenin rezervasyonu. Eşyanın başka alıcılar tarafından değerlendirilmemesi için satıştan kaldırılması gerektiğinden, konut bedelinin %5-10'u oranında depozito ödenmesi gerekmektedir. Bu tutar, işlemin iptal edilmesi kararı üzerine iade edilmez.
- Bir ön satış ve satın alma sözleşmesinin yapılması. Anlaşma, işlemin varılan anlaşmalar çerçevesinde gerçekleşeceğinin garantisini vermektedir.
- N.I.E. almak - bir yabancının kimlik numarası. Onsuz İspanya'da hiçbir anlaşma mümkün değil. Sadece bir daire satın almak değil, aynı zamanda bir araç satın almak da gereklidir. Numarayı mülkün satın alındığı yerdeki karakoldan alabilirsiniz. N.I.E. atama başvurusu şahsen yapılır ve bir mütevelli de belgeyi alabilir. Başvuru sahibi evliyse, her iki eşe de aynı anda N.I.E. verilmesi daha iyidir. Kayıt prosedürü 2-14 gün sürer.
- Ödünç alınan fonları kullanırken, bir ipotek verilir.
- Bir kredinin yokluğunda, işlemin noter tasdiki ile hemen devam edebilirsiniz. Noter, satış sözleşmesini hazırlar ve nesnenin yasal saflığını kontrol eder. Bu genellikle 1-3 gün sürer, ancak yapım aşamasında olan bir mülk satın alırken süre artırılabilir.
- Satış faturasının imzalanması. İşlemin tarafları alıcı ve satıcı olarak bankadır. Her şey noter huzurunda yapılmalıdır. Satın alma kendi paranız ile yapılmışsa, bu aşamada ödemenin tamamı gerçekleşir. Anlaşma euro ile kapandı.
- Gayrimenkul siciline kayıt. Bu satın alma işleminden sonraki ilk ay içinde yapılmalıdır. Kayıt olmak için ihtiyacınız olan:
- İspanyol Mülk Kaydı'na (Registro de Propiedad) başvurmak;
- özel bir form doldurun;
- kayıt işlemleri için ücret ödemek (mülkün değerinin yaklaşık %2'si);
- Registro de Propiedad'a bir ödeme makbuzu gönderin.
İşlem yaklaşık bir saat sürer. Bundan sonra, bir ay içinde mülkün sahibine, mülkiyeti onaylayan bir belge olan Nota Simple verilir.
Ticari bir gayrimenkul nesnesi satın alma prosedürü biraz farklıdır. Bununla ilgili daha fazla bilgiyi "İspanya'da ticari gayrimenkul" makalesinde okuyabilirsiniz.
Belge paketi
İşlemin her aşamasında belirli bir belge seti gerekecektir. Yani, N.I.E'yi almak için ihtiyacınız olan:
- iki nüsha olarak doldurulmuş bir anket (polis tarafından verilir);
- 3 x 4 cm ölçülerinde iki fotoğraf;
- yabancı pasaportun tüm sayfalarının kopyaları (geçerli bir vize gereklidir);
- ön satış sözleşmesinin bir kopyası;
- güvenlik teminatının ödenmesini onaylayan bir belge;
- satın alma için fon depolayan bir cari hesabın varlığına ilişkin banka sertifikası.
Noter aşağıdakilere ihtiyaç duyacaktır:
- alıcının pasaportu;
- Alıcının I.E'si;
- ön anlaşma;
- Satıcı olarak banka bilgileri.
İspanyol Mülk Kaydı'na başvururken şunları sunmalısınız:
- pasaport;
- imzalanmış satış sözleşmesi;
- yerinde verilebilecek bir başvuru;
- vergi makbuzu.
Bir ipotek kaydederken, belge paketi daha büyük olacaktır.
Emlak fiyatları
Mortgage konut fiyatları bir dizi faktöre bağlıdır: evin sahilde olup olmadığı, altyapının gelişmiş olup olmadığı, nesnenin yaşamaya uygun olup olmadığı. Ayrıca, konum bölgesi dikkate alınır. Kural olarak, turistik bölgelerde çok fazla teminatlı gayrimenkul yoktur ve daha pahalıdır.
Örneğin, Tenerife'de tek odalı bir dairenin ortalama maliyeti 210.000 €, üç odalı bir daire 390.000 €, Barselona'da 1 odalı bir daire ortalama 110.000 €, 2 odalı bir daire - 138.000 €, 3 odalı bir daire - 192.000 € Alanda (35-40 m2) benzer Madrid konutlarının maliyeti sırasıyla 100.000, 120.000 ve 180.000 €. Torrevieja, en ucuz İspanyol bölgelerinden biri olarak kabul edilir. Orada, bu tür daireler 65.000, 75.000 ve 90.000 Euro'ya mal olacak.
Palma de Mallorca tatil beldesinde, 1 odalı bir dairenin maliyeti ortalama 115.000 €, 2 odalı bir daire - 180.000 € olacaktır.Bir villanın yaklaşık 1 milyon € ödemesi gerekecek.İbiza'da pahalı gayrimenkul. Örneğin 3 odalı bir daire ortalama 750-800 bin dolara mal olacak.
Ancak tatil beldesi Alicante oldukça uygun fiyatlar sunuyor. Burada tek odalı konut 120.000 ve iki odalı daireler - 140-150.000 için satın alınabilir. "İspanya'da deniz kenarında emlak" makalesini okuyarak İspanyol tatil beldelerinde bir ev satın alma seçeneklerini ayrıntılı olarak inceleyebilirsiniz.
İspanya'da emlak vergileri
İspanyol gayrimenkulünün edinilmesine vergi ödemesinin eşlik ettiği akılda tutulmalıdır. Bu, ülke sakinleri ve yabancılar için geçerlidir. Ayrıca, işlemin her iki tarafı da devlet hazinesine transfer ücretleri - hem alıcı hem de satıcı. Teminatlı gayrimenkul bir istisna değildi.
Her şeyden önce, alıcı KDV ödemek zorundadır, ancak bu yalnızca yeni nesnelerin satın alınması için geçerlidir. Vergi oranı şu anda %10.
İkincil piyasada bir ev satın alırken, alıcı mülkiyet devri için bir vergi öder. Bu, tapunun imzalanmasından sonraki bir ay içinde yapılmalıdır, aksi takdirde mülk Mülkiyet Siciline kaydedilmeyecektir.
2021 yılında vergi oranı %6 ile %10 arasında değişmektedir ve bölgeye göre değişmektedir.
Satıcı, kişisel gelir vergisi ve arazi kazanç vergisi ödemekle yükümlüdür. Konu "İspanya'da emlak vergisi" makalesinde daha ayrıntılı olarak ele alınmıştır.
İspanyol ipotekli gayrimenkul satışı
Mülk satışında önemli bir aşama, nesnenin piyasa değerini belirlemektir. Bunun için satıcı, bir dairenin, dairenin veya villanın profesyonel bir değerlendirmesini sipariş eder ve öder. Ardından potansiyel bir alıcı bulmak için faaliyetlere başlayabilirsiniz.
Sadece doğrudan mal sahibi veya bir mütevelli gayrimenkul satma hakkına sahiptir. İşlem için vekaletname noter tarafından onaylanmalıdır.
Alıcı bulunduktan sonra satış vaadi sözleşmesi ve depozito sözleşmesi düzenlenir. Üzerinde takyidat bulunan mülkün satışı mümkün değildir, kaldırılması gerekir. “İspanya'da Emlak Nasıl Satılır” yayınında daha faydalı bilgiler bulacaksınız.
SSS
İspanya'da ipotekli gayrimenkulün büyük onarımlar gerektirdiği doğru mu?
Tabii ki, tüm nesneler için bu söylenemez, ancak sıradan vatandaşlara ait daire ve evlerin çoğu içler acısı durumda. Bu, piyasa değerindeki düşüşün nedenlerinden biridir. Örneğin, Blanes beldesinde 130.000 € karşılığında iki yatak odalı bir daire satın alabilirsiniz, mükemmel durumda konut ise 250.000 €'ya mal olacak.
Gayrimenkul alırken oturma izni alabilir miyim?
Bu konu birçok yabancıyı endişelendiriyor, çünkü oturma izni İspanya'da kalıcı oturma izni almanın ilk adımıdır. Cevap evet, ancak oturma izni ancak yarım milyon avro değerinde gayrimenkul satın alındığında alınabilir. Aynı zamanda, sadece mal sahibi değil, ailesi de geçici ikamet hakkına sahip olacaktır.
İpotekli daire alırken banka ile pazarlık yapılabilir mi?
Anlaşma yoluyla emlak fiyatlarının düşürülmesi mümkündür. Başlangıçta, finans kurumu değeri sadece pazarlık için şişirir. Buna ek olarak, banka nesnenin hızlı satışı ile ilgilenmektedir. Alıcının ısrarı, örneğin Benidorm'da, yani ilk deniz hattında 200 bin €'dan daha az bir fiyata konut satın alınmasına izin verecektir.
Sonuçlar
Geçtiğimiz birkaç yıl içinde, ipotekli dairelerin satışı, emlak piyasasının ayrı bir bölümü haline geldi. Birçok banka, özellikle yabancılar arasında bu tür mülklere olan talep son derece yüksek olduğundan, devletlerine gayrimenkul yapıları getirmiştir. Valensiya'da bir yerden %30-40 indirimle ev almayı kim istemez ki?
Teminat satın almak kolay değil, ancak oldukça yapılabilir bir iştir. Ana şey, prosedür için gerekli miktar ve zamanın mevcudiyetidir.
