Rus işi uzun zamandır Çek gayrimenkulleriyle ilgileniyor. Bu anlaşılabilir bir durumdur: Turist akını sayesinde, mevsimden bağımsız olarak, Çek Cumhuriyeti'ndeki ticari gayrimenkuller sürekli olarak değer kazanıyor. Yatırım çekiciliği Rus yatırımcılar arasında şüphe uyandırmıyor - birkaç yıllık gayrimenkul mülkiyeti sahiplerine önemli gelir getirecek. Ayrıca, Çek gayrimenkulleri yalnızca değer olarak büyümekle kalmaz, aynı zamanda ticari gelir de sağlar. Bugün Çek Cumhuriyeti'nde (CR) ne tür gayrimenkullerin bulunduğuna ve buna nasıl yatırım yapabileceğinize daha yakından bakacağız.
2021'de ticari emlak piyasası
Yerli ve yabancı yatırımcılar, ticari gayrimenkul piyasasının gelişimi için yatırım yapmaya ve uygun koşullar yaratmaya devam ederek, Çek ekonomisinin istikrarına güvenmektedir. 2021'de uzun vadeli bir patlama yaşamaya devam ediyor ve uzmanlar 2021 için de benzer tahminlerde bulunuyor.
Geçtiğimiz yıllarda, Çek emlak piyasası baş döndürücü bir hızla büyüdü. Eşyanın cinsine bağlı olarak fiyatların yıllık bazda artması yüzde onlarca hesaplanabilir. Bunun nedeni, iç ekonominin yüksek büyüme oranları, yabancı sermaye girişi ve konut kredilerinin kullanılabilirliğiydi. Ancak 2021 için ekonomik tahminler, Çek ekonomisinin büyümesinde kaçınılmaz olarak fiyat dinamiklerini etkileyecek bir yavaşlama vaat ediyor.
Giderek daha fazla insan Prag'da ticari gayrimenkul satın almak istiyor. Yabancı yatırımcılar her yıl on milyarlarca kron yatırım yapıyor. Rekor yıl 2021, 2017-2018 ile karşılaştırıldığında, işlem sayısında düşüş gösteriyorlar. Ancak bu, yatırımcıların para yatırma konusundaki isteksizliğinden kaynaklanmıyor: sadece giderek daha az insan gayrimenkullerini satmak istiyor. Tipik bir eksiklik var - iş talebi, satıcılardan gelen arzı aşıyor.
Bunun nedeni, yatırımcıların karlı ve güvenilir bir varlıktan kurtulmak istememeleridir. Her şey ortada: Oranı Avrupa ortalamasını aşan emlak fiyatlarındaki artış, yatırımı güvenilir bir şekilde koruyor ve artırıyor. Ayrıca, bu tür nesneleri kiralamanın karlılığı çok daha yüksektir.
Batı Avrupa'da, örneğin Paris veya Berlin'de bir ofis binası satın alırsanız, yıllık olarak fiyata göre karlılığı% 3,5'ten fazla olmayacaktır. Prag'da bu rakam %4,85-6'dır.
Sanayi tesislerine olan talep de yüksektir. Avantajlardan biri, yatırımcının yerel yönetimlerden destek alabilmesidir. Özellikle satın aldığı nesne terk edilirse, başkentten mümkün olduğunca uzakta bulunur ve gelecekte Çekler için iş yaratacaktır.
Benzer programlar, yabancı sermayenin (aslan payı Rus kökenli) tesisi fiilen hayata döndürdüğü Karlovy Vary'de zaten uygulandı.
Bugün pazara hala Prag mülkleri hakimdir. Brno, Ostrava ve Pilsen'in de yüksek gelişme beklentileri var.
Çek Cumhuriyeti'ndeki ticari gayrimenkul türleri
Diğer herhangi bir ülkede olduğu gibi, Çek emlak piyasası alıcılara gayrimenkul için sayısız seçenek sunuyor. Burada her ürün için bir alıcı var: son zamanlarda, özellikle en prestijli yerlerde ve sadece başkentte olmayan nesneler için talep artıyor. Üstelik gayrimenkul çeşitliliği gerçekten etkileyici.
Çek emlakçılar, bu tür popüler ticari mülk türlerini şu şekilde tanımlar:
- eski kiralık ev - konutun misafirlere kiralandığı bir apartman;
- banliyölerdeki endüstriyel tesisler, fabrika salonları ve eski atölyeler çatı katı konutlarına yeniden inşa ediliyor;
- yeniden yapılanma için eski oteller;
- depo inşaatı için arsalar;
- işletme otelleri ve otel kompleksleri;
- oto tamirhaneleri, araba yıkama yerleri, benzin istasyonları, lastik değiştiriciler ve diğer araba servis tesisleri;
- kafeler, restoranlar, bistrolar, diğer halka açık ve sokak yemeği işletmeleri;
- alışveriş alanları, özellikle mağazalar, hediyelik eşya dükkanları, MAF'ler;
- özel pansiyonlar, pansiyonlar ve mevcut işletmenin diğer nesneleri;
- büyük konut inşaatı ve yeni binaların inşaatı için arsalar;
- teknolojik ve yenilik parkları;
- üretim yeri ve diğerleri için sanayi bölgeleri.
Bu nesnelerin her biri kendi yatırım stratejisini üstlenir. Onlar üzerinde daha ayrıntılı olarak duralım.
Ticari gayrimenkul yatırım seçenekleri
En yaygın ticari mülklerin kategorileri göz önüne alındığında, bunlara yatırım yapmak için en az 4 stratejiyi koşullu olarak ayırt edebiliriz. Her şey yatırımcının izlediği hedeflere bağlıdır, ancak bir şekilde seçeneklerden birini seçmek zorunda kalacaktır:
- Pasif yatırım. Depo, alışveriş merkezi, bireysel ofisler veya perakende satış yerleri, bireysel daireler veya işletme apartman binaları gibi nesnelerin satın alınmasından bahsediyoruz. Bu, sermaye dondurma yöntemini kullanan en güvenilir yatırım seçeneğidir. Küçük ama istikrarlı bir kira geliri sağlayacaktır.
- Yeniden yapılanma ve geliştirme projelerine yatırım yapmak. Eski otellerin, konut inşaatı için terk edilmiş sanayi alanlarının, yeniden yapılanma için eski apartman binalarının, arsaların satın alınmasından bahsediyoruz. Bu tür projeler sadece satılık gayrimenkule değil, aynı zamanda ticari faaliyetlerde daha fazla kullanılmasına yönelik plana da dayanmaktadır. Bu amaçlar için, büyük onarımlar, yeniden yapılanma, birinden birkaç yeni nesnenin oluşumu vb.
- Hazır bir işe yatırım yapmak. Otellerin, mevcut dükkan ve süpermarketlerin, restoranların, oto tamirhanelerinin ve gayrimenkule dayalı diğer işletmelerin satın alınmasından bahsediyoruz. Bu seçenek, yalnızca yatırım için sermayenin mevcudiyetini değil, aynı zamanda yatırımcının işin özünü anlamasını ve ayrıca gelişimine ve yönetimine aktif olarak katılma arzusunu da gerektirir.
- Büyük üretim ve yatırım projeleri. Sadece yerel yönetimlerle değil, devlet yetkilileriyle de yakın işbirliği gerektiren, milyonlarca dolarlık etkileyici bir yatırımdan bahsediyoruz.
Ticari nesneler için fiyat dinamikleri
Gayrimenkul fiyatlarının dinamikleri, yabancı yatırımcıların Çek Cumhuriyeti'nde aktif olarak yatırım yapmaya devam etmeye hazır olmasının ana nedenidir. Son beş yılda büyüme durmadı, 2021'de zirveye ulaştı - ardından fiyatlar ortalama %20 arttı. Bu, ekonomik büyüme, düşük ipotek faiz oranları, biriken talep ve yüksek getirilerden kaynaklandı.
2021'de fiyatlardaki artış, önemli ölçüde yavaşlamasına rağmen pozitif dinamiklerini korudu. Sonuç olarak, 2021 yılı başı itibarıyla taşınır mal fiyatları türüne göre 2021 yılına göre %30-35 oranında artış göstermiştir. Örneğin Prag'da KDV hariç 1 m2 ticari alanın ortalama maliyeti 4 bin avroyu aştı.
Birçok uzman, olan her şeyi yalnızca bir "fiyat balonu" olarak adlandırmaya başladı ve nesnelerin fiyatları makul olmayan bir şekilde şişirildi.
Sonuçlarından korkan Çek Merkez Bankası, 2017-2018 döneminde ipotek kredilerinin boyutlarını düzenleyerek ve oranlarını yükselterek bir dizi kısıtlama getirdi. Bu bir sonuç verdi ve büyümeyi istikrara kavuşturmamızı sağladı.
Bu önlemlerin arka planında birçok uzman, emlak fiyatlarının durduğunu ve artık artmayacağını söylüyor. Ancak, yabancı yatırımcılardan gelen talepteki muazzam artış ve satıcılardan gelen son derece düşük teklif sayısı göz önüne alındığında buna inanmak mümkün mü?
Hangi nesnelere dikkat etmeye değer
Çek gayrimenkulüne her zaman bir yatırımcının bakış açısından bakılmalı ve getirebileceği potansiyel getiri değerlendirilmelidir. Bu konuda en güvenilir olanı konut gayrimenkullerine yapılan pasif yatırımlardır.
Piyasada gerçekten çok sayıda teklif var, ancak değerli bir nesne bulmak kolay bir iş değil. Bunu yapmak için sadece Prag gayrimenkullerine değil, aynı zamanda illerdeki nesnelere de dikkat etmeniz önerilir. Daha ucuz olacaklar, ancak iyi bir gelir de getirebilirler - yıllık maliyetin %4-6'sı.
Yeniden yapılanma ve konut inşaatı için eski nesneler daha az popüler değildir. Göç, gelir artışı ve Çek nüfusunun büyümesi, konut gayrimenkullerinde feci bir kıtlığa yol açtı. Dolayısıyla bu tür projelerin hızlı bir şekilde hayata geçirilmesi ile 2-3 yılda karlılık %35'lere kadar çıkabilmektedir.
Hazır bir iş dikkatinizi çekiyorsa, bir işleme girmeden önce sadece şirketi değil, bulunduğu gayrimenkulü de satın aldığınızdan emin olun. Çek Cumhuriyeti'nde, nesnenin kendisini değil, işi ve içinde yapılan yatırımları satmak, kiralama hakkını alıcıya devretmek (örneğin, bir restoran ise) gelenekseldir. Nesnenin kendisi, kural olarak, işletmeye ait değildir.
Hazır bir işletme satın alırken satıcıların belirttiği yıllık kâra dikkat edin. Doğrudan nesnenin konumuna bağlıdır.
Örneğin burası Prag'ın merkezinde bir kafe ise yıllık 150 bin euro gelir elde edebiliyor. Ancak bu bir yerleşim bölgesinde bir restoransa, satıcı ne kadar söylerse söylesin, gelir 50-60 bin avroyu geçmez.
Nitelikli bir nesne seçimi için bir emlak acentesinin veya özel bir emlakçının hizmetlerini kullanın. Lütfen bu etkinliğin Çek Cumhuriyeti'nde lisanslı olmadığını unutmayın, bu nedenle seçiminizi önerilere ve incelemelere dayandırın.
Emlak satın alma vergileri
2021'den itibaren, Çek Cumhuriyeti'nde gayrimenkul satın alırken, alıcının devir vergisini (Daň z převodu nemovitosti) ödemesi gerekir. Büyüklüğü, sözleşmede belirtilen değerin %4'ü veya bir uzman tarafından yapılan piyasa değerlendirmesinin değeridir - daha yüksek fiyat baz alınır. Vergi dairesine bir beyanname ibraz ederek kayıt tarihinden itibaren üç ay içinde vergi ödemeniz gerekir.
Bu ödemeye ek olarak, mal sahibi yıllık bir emlak vergisi (Daň z Nemovitosti) öder. Ödemek için işlemi takip eden Ocak ayı sonuna kadar vergi dairesine beyanname vererek satın alma işlemini beyan etmeniz gerekmektedir.
Verginin büyüklüğü ve oranları, gayrimenkulün türüne ve amacına göre belirlenir. Ayrıca yerel yönetimler çarpanları belirleyebilir. Kaba bir hesaplama için bu hesap makinesini kullanın.
Gayrimenkul satın alma prosedürü
Çek gayrimenkulünü herkes satın alabilir, bunun için oturma izni ve diğer izinlere başvurmasına gerek yoktur. İstenen nesne bulunduktan sonra, kayıt prosedürü genellikle üç ila dört gün sürer ve birkaç zorunlu aşama içerir:
- Rezervasyon ve depozito. İstenen mülkü bulduktan sonra, birkaç gün boyunca nesnenin sözlü rezervasyonu konusunda alıcıyla anlaşın. Temsilcinizin, özellikle emlak kadastrosuna (Katastr nemovitostí) bir talepte bulunması ve ondan bir alıntı alması için nesnenin “temizliğini” kontrol etmesi yeterli olacaktır. Her şey yolundaysa, işlem değerinin %5'ine kadar bir mevduat sözleşmesi düzenlenir.
- Bir satış sözleşmesinin imzalanması. Çekçe düzenlenir ve noter tarafından onaylanır. Gerekirse mahkeme tercümanları teşkilatında Rusça tercüme yapılır.
- İşlem için ödeme. Çek Cumhuriyeti'ndeki tüm para transferleri genellikle Çek kronu ile yapılır. Geleneksel yöntem, Çek bankalarından birinde hesap açmanın tavsiye edildiği banka havalesidir. Gelecekte, kamu hizmetleri için ödeme yapmak ve kira için fon almak gerekecektir.
- Yeni sahibinin devlet kaydı. Son aşama, sözleşmenin sunulması ve nesnenin yeni sahibinin tescil başvurusudur. Bu aşamada Emlak Kadastrosu, 21 gün süreyle gayrimenkul işlemlerini yasallığını göz önünde bulundurarak bloke eder. Tüm kayıt 45 güne kadar sürebilir.
Alternatif olarak bir nesne kiralamak
Asıl amaç yatırım geliri, yani Çek Cumhuriyeti'nde ticari faaliyetlerin yürütülmesi değilse, Çek Cumhuriyeti'nde ticari gayrimenkul kiralamak, satın almaya alternatif olarak düşünülebilir. Bu seçenek, onları işe koyarak ilk yatırımdan tasarruf etmenizi sağlar.
Prag'da, aylık maliyeti 15 ila 35 bin kroon (600-1350 Euro) arasında değişen 150 m2'ye kadar uzun vadeli ticari binaların kiralanması için çok cazip teklifler bulabilirsiniz. Bölgelerde, fiyatlar sırasıyla, bir büyüklük sırası daha düşüktür.
Çözüm
Rus vatandaşlarına göre, Çek ticari gayrimenkulleri en popüler yatırım araçlarından biri olmaya devam ediyor. Bu, maliyeti geçmişte% 20-35 oranında biraz artan nesneler için fiyat dinamikleri ile kolaylaştırılmıştır. Benzer eğilimler 2018-2019 dönemi için de devam etmektedir.
Çek pazarındaki çok çeşitli ticari mülkler, kira gelirine dayalı pasif yatırımlardan yenileme ve büyük ölçekli inşaat yatırımlarına kadar farklı yatırım stratejilerini uygulamanıza olanak tanır.
