Günümüzün istikrarsız dünyasında gayrimenkul en başarılı yatırım nesnelerinden biridir. Ve böyle bir anlaşma için en iyi ülkelerden biri de İspanya. Gerçekten de, bugün en güzel doğası ve zengin kültürel mirasın, gelişmiş bir altyapı ve ekonomi ile bu kadar uyumlu bir şekilde birleştiği başka bir devlet bulmak zor. İdeal seçenek, İspanya'da deniz kenarında mülk satın almaktır. Alıcının bilmesi gerekenleri ve bu Pirene ülkesindeki satış ve satın alma işleminin tipik özelliklerini düşünün.
İspanya'daki konut emlak piyasası hakkında bazı bilgiler
İspanya pazarının bu segmentinde 2008-2021 yıllarında yaşanan kriz çoktan unutuldu. Bugün, yerli halkı yatırımcı akışına geri döndü. Toplam işlem sayısındaki büyüme zaten 2021'de başladı. Sonra %4 oldu.
Gelecek yıl - 2021 - bu göstergenin değeri artı% 11'de durdu. 12 ay sonra %14 değerine ulaştı.
Sonra büyüme hızı yavaşladı. 2021'de %14,6 idi. 2021 istatistikleri daha mütevazı olacak. Çoğu yatırımcı, İspanya'dan ayrılma konusunda Katalan referandumu nedeniyle ara verdi. Ancak yıl için artı hakkında hiçbir şüphe yok.
İspanya Ulusal İstatistik Enstitüsü tarafından yayınlanan bilgilere göre, 2021'in ilk çeyreğinde 134.705 mülk satıldı ve bunların %16,7'si yabancılar tarafından satın alındı.
İspanya'da konut satın almak için çoğu zaman İngilizler arar. Ancak son zamanlarda Fransızlar, Belçikalılar ve İskandinavlar onlar için ciddi bir rekabet içine girdiler. Yurt dışı gayrimenkul yatırımcılarımıza gelince, bu yıl çoğu İspanya'da gayrimenkul satın aldı.
İspanyol krallığının ana kıyıları
Aşağıdaki kıyılardan birinde bulunan gayrimenkul, alıcılar arasında en çok talep görmektedir:
- Costa Dorada (altın sahil - Rusça), Balear Denizi'nin kuzeyden güneye, Vilanova i la Geltrú şehrinden Alcanar'a kadar 200 km uzanan kıyı şerididir. Nazik ve uzun kumlu plajlara hakimdir. Bu bölgede en çok talep rekreasyon ve turizm amaçlı gayrimenkuldür.
- Costa Brava (engebeli, kayalık, vahşi sahil - Rusça) - Blanes şehrinden Fransa sınırına kadar uzanan Katalonya eyaletinin kuzey kıyısı. Ekonomisi İspanya'nın en gelişmişlerinden biri olduğu için bu bölgedeki konut fiyatları oldukça yüksektir.
- Costa del Sol (güneşin kıyısı - Rusça), Cebelitarık Boğazı'ndan Malaga şehrine uzanan Akdeniz kıyılarının güney kısmıdır. Yerel Marbella kasabası, İspanya'nın en prestijli gayrimenkulüne ev sahipliği yapmaktadır.
- Costa Blanca - Rus "beyaz sahilinde". Bu, Alicante ilinin Akdeniz şerididir. Tüm Akdeniz kıyılarındaki en uygun fiyatlı emlak tekliflerinin buluştuğu yer burasıdır.
Teklifleri en iyi nerede ve nasıl arayabilirsiniz?
İspanyol sahilinde gayrimenkul satın almak için en iyi seçeneği bulmak için Ruslar internetin olanaklarını kullanabilir. Ayrıca, gerekli bilgiler sadece emlak acentelerinin internet kaynaklarında değil, aynı zamanda bireyler ve profesyonel acentelerin reklamları ile web portallarında da yayınlanmaktadır.
Bunları kısaca sıralayalım.
- Milanuncios ve Vibbo (eskiden segundamano) yerli el-ele analoglarıdır. Gayrimenkul de dahil olmak üzere çok çeşitli nesnelerin satışına yönelik reklamlar burada yayınlanır.
- Habitaclia, özellikle Katalonya'da popüler bir sitedir, ancak tüm bölgeler için bilgi görüntüler. Şu anda, tabanı 300.000 nesneyi aşıyor.
- Fotocasa - bugün bu İnternet kaynağı aracılığıyla İspanya'da 1,2 milyondan fazla gayrimenkul objesi satışa sunuluyor. Veritabanına her gün yaklaşık 8 bin yeni reklam ekleniyor.
- İdealist - burada her gün yaklaşık 10 bin yeni ilan yayınlanıyor. Genel olarak, bu web portalının veritabanı ülke genelinde de 1,3 milyondan fazla nesne içermektedir.
İspanya'da gayrimenkul satın alma prosedürü nedir?
Yeni bir binada özel bir ev veya daire satın alma süresi yaklaşık 3 aydır. Bu prosedür aşağıdaki adımları içerir:
- bir İspanyol banka hesabı açmak;
- NIE kimlik numarası alma. Yerli TIN'e benzer;
- bir nesnenin seçimi;
- ön satış sözleşmesinin imzalanması. İlanda seçilen konutu kimin sattığı bilgisi yer almaktadır. Bu bilgileri kullanarak, satışı yapılan gayrimenkulün sahibi ile temasa geçilmesi ve onunla böyle bir sözleşmenin imzalanması gerekmektedir. Bundan sonra, alıcı satıcının hesabına bir depozito öder - nesnenin maliyetinin yaklaşık %10'u;
- ipotek kredisi başvurusu (gerekirse);
- nihai anlaşmanın noter huzurunda imzalanması;
- alıcı kalan tutarı satıcıya aktarır;
- gayrimenkulün sicil dairesine kaydı - mülk sicili.
Bu konu, "İspanya'da Emlak Satın Alma" makalesinde daha ayrıntılı olarak ele alınmıştır.
Belge listesi
Bir İspanyol bankasında hesap açmak için bir Rus'un aşağıdakilere ihtiyacı olacaktır:
- Uluslararası pasaport;
- kişisel gelir tablosu (en fazla 2 takvim yılı için). Rusya Federasyonu'nda bu 2-kişisel gelir vergisidir;
- mevcut işyerinden isim, pozisyon ve maaşı gösteren sertifika.
Resmi olarak hiçbir yerde çalışmayan bir vatandaş, fonların kaynağının yasallığını herhangi bir şekilde doğrulamalıdır: garaj, araba, gayrimenkul vb.
NIE almak için aşağıdaki belgelere ihtiyacınız vardır:
- Uluslararası pasaport;
- kişisel verileri gösteren tamamlanmış bir anket;
- 2 renkli fotoğraf 3 × 4 cm;
- İspanya'dan dönüş uçuşu için rezervasyon veya biletlerin kopyası;
- bu ülkede bir gayrimenkul nesnesinin rezervasyonuna ilişkin ön anlaşma;
- alıcının işlem için gerekli miktarda fona sahip olduğunu doğrulayan banka dekontu (satın alınan mülkün sözleşme değerinin en az %30'u);
Bu arada, bir yaşam alanı satın almak, İspanya'da oturma izni almanızı sağlar. Ama bu başka bir yazının konusu.
İspanya'da sahildeki emlak fiyatlarının seviyesi
İspanya'da deniz kenarında konutlar farklıdır - bungalovlar, şehir evleri, villalar, evler, stüdyolar ve daireler. Maliyet aşağıdaki faktörlerden etkilenir: sahile yakınlık, mülk türü, inşaat yılı ve il. Bölgelere göre duruma daha yakından bakalım.
- İspanya'da Costa Blanca'da deniz kenarında ucuz mülk satın alabilirsiniz. Tarihsel olarak, bu bölgede konut türü ne olursa olsun, ülkedeki bu özelliğin ortalama değerinden biraz daha düşük maliyetlidir. Burada deniz manzaralı daire ve stüdyoların fiyatları 40-50 bin avro civarında.
- Costa Brava'daki nesneler daha pahalı olacak. Burada gayrimenkulün fiyatı 150.000 Euro'dan az değil. Yerleşik yatırımcı vizesine başvurma hakkını elde etmek için (bu, oturma izninden çok daha önemlidir), en az 500.000 Euro değerinde bir nesne için satış ve satın alma işlemi yapmanız gerekir.
- Costa Dorada bölgesinde 1 konut metrekare fiyatı yaklaşık 1.500 Euro'ya ulaşıyor. Ancak Costa Brava ile karşılaştırırsanız, burada daha uygun fiyata gayrimenkul satın alabilirsiniz. Yani, Salou şehrinde 130.000 Euro'ya bir daire için çok iyi bir seçenek bulabilirsiniz. Ayrıca satın almak için daireler sunuyorlar. Örneğin, 2 yatak odalı ve 70 metrekarelik bir terasa erişimi olan bu tip konutlar. 2021 IV çeyreğinin ortasında m 89.000 Euro karşılığında satın alınabilir.
- Şimdi Costa del Sol'daki emlak hakkında birkaç söz. Aslında, iki kategoriye ayrılır: konut için yüksek fiyat ve koşullu ortalama maliyeti. Varsayılan olarak, ilk tür, sözde Golden Mile'da bulunan nesneleri içerir.Burada, şık 3 odalı dairelerin maliyeti 780.000 Euro'dan az değil. Orta fiyat kategorisindeki konut teklifleri çok azdır. Tatil beldesi Estelona'daki satıcılar, müşterilere göreceli olarak sadakat gösteriyor. Denize kısa bir mesafede bulunan ve ortak havuzlu bir konut kompleksinde “sadece” 98.000 Euro'ya küçük bir daire satın alabilirsiniz.
İspanya bölgesel konut piyasasının değeri, yalnızca yeni veya ikincil gayrimenkulün maliyet özellikleriyle belirlenmez. Ülkenin tüm prestijli tatil yerlerini objektif olarak düşünürsek, başka hiçbir bölge yaşam standartları ve hizmet kalitesi açısından Costa del Sol ile rekabet edemez.
Satın alma masrafları ve emlak vergileri
Bu prosedürün maliyeti, nesnenin maliyetinin% 6-11'i arasında değişmektedir. Masrafların listesi şöyle görünür:
- konut birincil piyasadan satın alınırsa, vergiler ödenir:
- damga vergisi (IAJD, AJD) - %0,5'ten %1,5'e;
- IVT (Rus KDV'sinin İspanyolca versiyonu) - %10;
- satın alma nesnesi ikincil bir konut olduğunda, ITP ödenir - gayrimenkul transferinde% 6-10 tutarında bir mali vergi;
- Nota Simple talebi (nesne durumu) - 9 € artı çeviri. Bu belge, gayrimenkulün mevcut sahibi, mevcut borçlar ve yükümlülükler hakkında bilgilerin yanı sıra mülkün kısa bir tanımını (oda sayısı, görüntü vb.) içerir;
- noter hizmetleri - %0.03'ten %0.45'e;
- kayıt maliyetleri - %0.02'den %0.175'e.
Bu konuyla ilgilenenler için "İspanya'da emlak vergisi" makalesini tanımanızı öneririz.
Alıcılar için birkaç ipucu
İspanya'da gayrimenkul satın alırken para kaybı riskini en aza indirmek için konut piyasası alanındaki uzmanların tavsiyelerine kulak vermelisiniz:
- hizmetler için profesyonel bir emlakçı ile iletişime geçerek bir satış ve satın alma sözleşmesi hazırlamak gerekir, güvenilirlik için bir avukatın dahil edilmesi de tavsiye edilir;
- işleme eşlik eden kişiden - bir avukat veya emlakçı - olası ek vergi ücretlerini hesaplamasını isteyin. Ruble veya döviz cinsinden miktarın size uymaması ve işlemin terk edilmesi gerekebilir;
- olası öngörülemeyen durumları hariç tutmak için, belediyenize sahip olunan gayrimenkul için yıllık beyanname vermenin ne kadara mal olacağını sorun;
- satın alınan nesnenin teftiş sırasında olası tüm eksikliklerini belirlemek için bir inşaat müfettişinin hizmetlerine başvurun. Ama önce, bir acente veya satıcıyla bağlantısı olmadığından emin olun;
- komşuları yeterlilik açısından kontrol etmek gereksiz olabilir. Mümkünse yakındaki evlerde veya girişinizde kimlerin yaşadığını öğrenmelisiniz.
İspanya'da bir mülk nasıl satılır
Rusların İspanyol gayrimenkullerini satmaları için uzman bir ajansla bir işbirliği anlaşması imzalamak en iyisidir. Bu durumda, satış şeması şöyle görünecektir:
- Bir emlak şirketine başvuru göndermek.
- Ajans uzmanları nesneyi inceler ve piyasa değerini belirler.
- Karşı taraf şirketin temsilcisi adına bir vekaletname düzenlenir.
- Müşteri, şirkete gerekli belgelerin bir paketini gönderir.
- Nesnenin reklamını yapmak ve alıcı bulmak için önlemler alınmaktadır.
- Konut satın alma niyetini ifade eden kişi ile bir ön sözleşme imzalanır ve sonrasında kendisinden rezervasyon depozitosu alınır.
- İşlemin tescili için notere başvurma tarihi kararlaştırılır.
- Belirlenen günde, nesnenin sahibi İspanya'ya gelir veya temsilcisi işlemi tamamlar
- Alıcı tarafından para transferi.
- Alınan tutar, eksi acente ücreti ve vergiler, temsilci tarafından müşteri-satıcının banka hesabına aktarılır.
Bu konu, "İspanya'da gayrimenkul nasıl satılır" makalesinde daha ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.
Çözüm
Çoğu zaman, İspanyol gayrimenkullerinin Rus alıcıları kıyı bölgelerinde bulunan mülkleri tercih ediyor. Bu yaklaşım, bu bölgelerin ekonomisinin istikrarından ve genel olarak tatil bölgelerinin altyapı özelliğinin gelişmesinden kaynaklanmaktadır.
Her iki piyasa türünde de tüm parametrelere uyan bir nesne bulabilirsiniz - birincil ve ikincil. Para kaybetme riskini en aza indirmek için bir emlak şirketinin ve bir inşaat müfettişinin hizmetlerini kullanmaya değer. Alıcı, gayrimenkul satıcısıyla yapılan anlaşmayla ilgili doğrudan nakit maliyetlerine ek olarak, bir dizi vergi ödemek zorunda kalacağının da farkında olmalıdır. Ve ancak işlem İspanya'nın ilgili devlet siciline kaydedildikten sonra edinilen konutun tam sahibi olacak. Bu yaklaşık 3 ay sürecek.
