Yurtdışında ev satın almak, her yatırımcının hayatında önemli bir olaydır. Ancak anlaşma yapıldıktan sonra yeni sahibinin sıkıntısı azalmayacaktır. Aksine, bundan böyle satın alma işlemine yerel yasaları ve düzenlemeleri dikkate alarak bakmak zorunda kalacak. Sizi mülkü devralma zahmetinden kurtaracak ve kiracılara kiralamaktan en iyi şekilde yararlanmanıza yardımcı olacak kişisel bir temsilciye sahip olmanın kullanışlı olduğu yer burasıdır. Burada belirli bir metrekare satın almak isteyen herkesin Almanya'da mülk yönetiminin dayandığı ilkeleri incelemesi gerekiyor.
Güven yönetimi: konseptin ardında ne gizli
Dünyanın birçok ülkesinde belirli çevrelerde "güven" gibi bir terim kullanılmaktadır. Her halükarda, taşınmaz mal sahibinin haklarının bir kısmının başka bir kişiye devredilmesi söz konusu olduğunda, gelişmiş ülkelerin mevzuatı kesinlikle onunla çalışacaktır. Çoğu zaman, bu hakların kapsamı, yabancılaştırma prosedürü hariç, onunla ilgili tüm eylemler için geçerlidir. Yetkili kişiye bu tür yetkiler verilmez.
Yönetim ihtiyacı, yabancı bir vatandaşın evinin bulunduğu ülkede her zaman kalamaması nedeniyle ortaya çıkmaktadır. Her halükarda, Alman devletinde, mülkiyete giriş gerçeği, oturma izni alma fırsatı sağlamaz. Evet, sahibini faydalı yönden karakterize eder, ancak ikamet sağlamaz.
Mutlu yabancı ev sahibi kendi ülkesinde kalırken, elektrik faturalarının zamanında ödenmesini, kiracıların kira hesabına para ödemesini takip edemeyecek ve dairenin dikkatli bir şekilde ele alınmasını izleyemeyecektir. bir bütün. Bütün bunlar resmi temsilci tarafından yapılır.
Böylece, güvenilir şirket şunları yapmak zorunda kalacak:
- konut nesnesi ile ilgili tüm taraflarla yazışmaları sürdürmek - kiracılar, mal sahipleri, kamu hizmetleri, yerel yürütme organları;
- ilgili tüm ödemeleri yapmak, kira sözleşmesi kapsamındaki ödemeleri izlemek;
- sahibine tüm finansal işlemler hakkında bir rapor sunmak;
- kiracılardan gelen şikayetleri kabul etmek;
- posta almak;
- binaların onarımını sağlamak (malzeme ve işçilik için ödeme ayrıca ödenir);
- gerekirse yeni kiracılar arayın.
Yetkili bir temsilci, mülküyle sürekli aynı bölgede bulunma fırsatına sahip olsaydı, sahibinin kendisinin yapacağı gibi, gayrimenkul yönetimi ile ilgili tüm teknik ve ekonomik konularla ilgilenir.
Satın almak için bir ürün seçerken nelere dikkat edilmelidir?
2021 sizin için denizaşırı mülk alımı ile işaretlendiyse, başarılı bir işlemin yalnızca iyi bir fiyata bir şey size geldiğinde kabul edilemeyeceğini unutmayın. Çoğu durumda, nesnenin kendisi önemlidir. Herhangi bir şeye karar vermeden önce aşağıdaki özellikleri göz önünde bulundurun:
- evin veya dairenin yeri. Almanya'daki büyük şehirlerde sahipsiz konut almak çok zordur. Berlin veya Münih gibi şehirlerde ne almaya karar verirseniz verin, bu evi her zaman kiralayabilirsiniz. Kırsal için aynı şey söylenemez.
- inşaat kalitesi. Bu ülkede her şey bu kadar güzel olmasına rağmen harap veya kalitesiz bir tesise gelme ihtimali çok yüksek. Bu, satın aldığınız ürünle ilgili her şeyi öğrenmeniz gerektiği anlamına gelir: yapım tarihi, kullanılan malzemeler hakkında bilgi, mümkünse evin altyapısı, cephesi ve diğer teknik özellikler. Çatıya, ısıtmaya, duvarlara özellikle dikkat edin. Son onarımların ne kadar süre önce yapıldığını, inşaattan sonra hangi değişikliklerin yapıldığını belirtin. Belki taşıyıcı duvarlar etkilenmiştir veya zemin yalıtılmıştır;
- talep edilen değerin verilen bölgedeki piyasaya uygunluğu. Çoğu zaman, önceki sahiplerin kişisel bir hevesi olan abartılı;
- bina sahiplerinin toplantılarının sonuçlarını dikkatlice inceleyin. Bazen çok faydalı bilgiler içerebilirler;
- faturaları analiz edin. Fazla ücret alınıp alınmadıkları, ne kadar düzenli olarak yatırıldıkları önemlidir. Böyle bir gerçek gerçekleştiyse, nedenini bulmanız gerekir. Önceki sahiplerin bu konuda yasal işlem aşamasında olduğu ortaya çıkabilir;
- Satış anında mülkün kaç kişiye ait olduğunu netleştirin.
Anlaşma gününden önce, satın alma işleminizden en ufak bir şüpheniz olmamalıdır.
Yönetim şirketine hangi sorumluluklar verilir?
Bir yatırımcı olarak alıcının temel amacı, satın alımından en iyi şekilde yararlanmaktır. Kirayı düzenli ödeyen, kendilerine emanet edilen mülkü dikkatli kullanan ve ev sahibini her türlü ufak tefek meselelerde rahatsız etmeyen kiracılar bulmak oldukça mantıklı. Bu bağlamda, Almanya'daki temsilcinize tam olarak hangi görevleri emanet edebileceğinizi anlamak önemli olacaktır.
Ticari yönler
İlk olarak, aracının üstlendiği ticari nüansları ele alalım:
- Banka hesabı açmak. Bazen müdür, yönetim şirketinin tüm işlemleri çevrimiçi olarak gerçekleştirebileceği mevcut bir hesabın kullanılmasına izin verir. Aynı zamanda, mütevelli, kendisi için alınan fonları kendi ihtiyaçları için kullanma hakkını elde etmeden sadece kiralık hesabı yönetir.
- Kira ödemelerinin alınmasının kontrolü.
- Konaklama ücretini zamanında ödemeyen kiracılara uyarı gönderilmesi.
- Tüm cari masrafların ödenmesi: vergiler, krediler, çeşitli hizmetler. Ödemeler, gerekli tüm belgeler ve para mevcutsa kiralama hesabından yapılır.
- Yetkili kuruluşlarda - su, gaz, ısıtma, elektrik - kamu hizmetleri tüketiminin yıllık yeniden hesaplanmasının uygulanması.
- İşletme maliyetlerinin kiracılarla yıllık mutabakatı.
- Tüm ödemeler hakkında rapor sağlamak.
- Konaklama fonu ödemesi için teminat makbuzlarının ve saklanmasının takibi.
- Faturada bazı değişiklikler olup olmadığını mal sahibine bildirmek.
- Kira hesabındaki fonların hareketi hakkında ev sahibine yıllık rapor.
Teknik sorunların çözümü
Mali konulara ek olarak, yönetim şirketi bina ve yapılarla uğraşırken kaçınılmaz olarak karşılaşılması gereken tüm teknik sorunların çözümünü üstlenir. Özellikle, mal sahibi aşağıdaki konularda yardıma güvenebilir:
- Hem planlı hem de plansız çeşitli onarım çalışmalarının organizasyonu ve uygulanması. Bu, eski veya yıpranmış iletişim sistemlerinin veya binanın kendi bölümlerinin bir güncellemesi olabilir. Buna acil bir durum sonucunda ihtiyaç duyulan onarımlar da dahildir.
- Tüketilen kaynakları korumak ve optimize etmek için gerekli önlemleri almak.
Bu sorumluluk listesi tam değildir. Mülk sahibinin kişisel gereksinimlerine ve nesnenin özelliklerine bağlı olacaktır.
Yasal ve Temsili Konular
En zor olanı, yabancı bir ülkenin yasalarıyla olan ilişkiyi etkileyen yasal alan olarak kabul edilebilir. Alman diline uygun bilgi, deneyim ve hakimiyet olmadan, bir konut veya ticari alan sahibi, kendisini kendisi için oldukça dezavantajlı bir durumda bulabilir.Ne de olsa, Federal Almanya Cumhuriyeti'nin mevzuatında, yalnızca onları iyi bilen bir kişi tarafından atlanabilecek birçok tuzak olabilir. Bu nedenle, yasal olarak, yönetim şirketinin aşağıdaki noktalarla ilgilenmesi gerekecektir:
- Tüm devlet organlarında ve gayrimenkulün mülkiyeti ile ilgili diğer yapılarda sahibinin çıkarlarını temsil eder.
- Mülk yönetimini optimize etmek için üçüncü taraflar ve kiracılarla pazarlık yapın
- Ev sahibiyle anlaştıktan sonra kiracıları kira artışı hakkında bilgilendirin.
- Ev sahibi adına kira sözleşmeleri yapın ve sonlandırın.
- Yazışmaları yürütün ve emanet edilen nesneyle ilgili tüm yazışmaları saklayın. Sahibine alınan mektupların ve bildirimlerin kopyalarını sağlayın.
- Sigortalı olaylar ortaya çıkarsa, sigortacılarla birlikte çalışın.
- Müdahaleleri gerektiğinde avukatlarla etkileşime geçin.
Bu liste aynı zamanda nihai değildir. Tam liste, binanın özelliklerine ve durumuna bağlı olacaktır.
Mülkünüzü profesyonellere emanet ettiğinizden nasıl emin olabilirsiniz?
Yabancılara emanet edilmesi gereken konuların önemi göz önüne alındığında, bir mülk sahibinin ana endişesinin bir yönetim şirketinin doğru seçimi olduğunu varsaymak oldukça mantıklıdır. Ve burada birkaç noktayı hatırlamak önemlidir:
- Çoğu durumda, mülk yönetimi hizmeti, satın alma işlemini gerçekleştirdiğiniz emlak acentesi tarafından sağlanır. Bu, bayiler tarafından sağlanan satış sonrası hizmetlerden biridir.
- iş amaçlı, yani ticari gayrimenkul hakkında bir binadan bahsediyorsak, kural olarak, mal sahibinin kendisi onu yönetme sorumluluğunu üstlenir. Daha karlı, daha ucuz ve daha güvenilirdir. Yine de güvenilir bir kişiyi işe almak gerekliyse, bu durumda mal sahibi, kimi tercih edeceğine bağımsız olarak karar verme hakkına sahiptir.
- Bir daire satın alma durumunda, işler biraz farklıdır. Bunun nedeni, binanın sadece bir kısmının satın alınmasıdır. Dolayısıyla kayyum seçimini ancak dolaylı olarak etkilemek mümkün olacaktır. Genellikle sahiplerin genel toplantısında yapılan bir oylama ile belirlenir.
Peki mülkünüzü nasıl emin ellere teslim edeceksiniz? Kesin olan bir şey var - mükemmel bir üne sahip bir kuruluşa ihtiyacınız var. Her şeyden önce, ilgilendiğiniz aracının bakımı altında olan kaç tane nesne olduğunu belirtin.
Mülkünüzün profesyonellerin eline geçtiğinden emin olmak için, onlardan halihazırda iş yaptıkları müşterilerin bağlantılarını isteyin.
Bir aracının hizmetleri için ödeme yapma maliyetlerine özellikle dikkat edin. Şu anda Alman pazarında mevcut olandan çok farklı olmamalıdır. Bunu yapmak için durumu izleyin ve diğer firmaların çalışmalarını ne kadar değerlendirdiğini öğrenin.
Diğer bir husus ise sözleşme şartlarıdır. Görevlerini gereğinden fazla vicdanlı bir şekilde yerine getirmeyen şirketler, ilişkiyi sona erdirme hakkı olmaksızın bir belgeye imza atma eğilimindedirler. Bu tür bir arkadaş kesinlikle size göre değil.
Sözleşmenin bir ay içinde feshine izin verenlere öncelik verin. Bu durumda, şirket sizi tutmakla ilgilenecektir. Ancak anlaşma uzun süre devam ederse, hiç kimse kalitesiz iş nedeniyle işten atılma riskiyle karşı karşıya kalır ve bunları çözmek yerine yalnızca yeni sorunlarla karşılaşırsınız.
Şirketin tam olarak ne yaptığını anlamak için zahmete girin. Diyelim ki Bavyera'da bu alanda hizmet veren yaklaşık 80 ofis var. Ancak çoğu çok yönlü faaliyetler yürütüyor, aynı anda emlak, turizm ve araç kiralama ile uğraşıyor.
Yabancı bir yatırımcı için dar uzmanlığa sahip bir şirket daha uygundur. Bu, ilgilendiğiniz pazara daha aşina olduğunun garantisidir.
Ve bir diğer önemli nokta, seçtiğiniz aracının uzmanlaşmış kuruluşlara, yani Yönetim Firmaları Derneği ve Tüketici Haklarını Koruma Derneği'ne katılımıdır.
Sonuçlar
Yurtdışında gayrimenkul satın alırken, satın aldığınız ürünle ilgilenecek bir aracıya ihtiyacınız olacağı gerçeğine hazırlıklı olun. Almanya'da böyle bir hizmet yönetim şirketleri tarafından sağlanmaktadır. Ancak bunlardan biriyle bir anlaşma yapmadan önce aşağıdaki noktaları göz önünde bulundurun:
- profesyonel bir arabulucu mevcut tüm görevlerle ilgilenir - yasal, teknik, finansal;
- yetkili kişi, imzalanan sözleşmeye göre, mülkün yabancılaştırılması hariç, mal sahibi adına tüm sorunları çözme hakkını alır;
- Uzmanları seçerken, onlardan tavsiye vermelerini, çalışmalarının tarihini incelemelerini, uzman derneklere üye olduklarından emin olmalarını isteyin.
Ancak, satın alımınızı kime emanet edeceğinizi bağımsız olarak seçip seçemeyeceğiniz, nesnenin türüne ve içindeki sahiplik payınıza bağlı olacaktır.
