İspanya'da kiralama işinde kademeli bir gelişme var. Bu, yalnızca 500 bin Euro'dan gayrimenkul satın almak için oturma izni alma fırsatı ile değil, aynı zamanda turistlere ve hatta İspanyollara bile konut kiralamaktan iyi bir kar elde etme fırsatı ile kolaylaştırılmaktadır. İspanya'da bir daireyi nasıl kiralayacağınızla ilgileniyorsanız, öncelikle bu tür işlerin yasal yönlerini ve özelliklerini öğrenmelisiniz.
İspanya'daki kiralama işi ne kadar karlı?
Esas olarak turistlere kiralamak amacıyla satın alınan tatil bölgesinde yer alan gayrimenkuller, yaz döneminde (tatil sezonunda, turistik gayrimenkulün yaklaşık %90'ı işgal edilmektedir) daha çok talep görmektedir. yılın geri kalanında sahil şeridine yakın evler ve apartmanlar genellikle boş ... Yine de tatil bölgesindeki turistik konaklama yerlerinin kiralanması, sahibine yılda ortalama %5 civarında bir kârlılık sağlar, bu nedenle sahil bölgelerinde düzenlenen kısa süreli kiralama işi oldukça karlı olabilir.
Gayrimenkulleri uzun vadeli olarak kiralamak da aynı derecede karlıdır. Büyük şehirlerde, kiralık mülkler için sürekli artan bir talep var.
2021 itibariyle 22-29 yaş arası gençlerin %27'si satın almak için para biriktirmek yerine ev kiralamayı tercih ediyor.
Ayrıca İspanya, buraya değişim programlarıyla gelen öğrenciler arasında giderek daha popüler bir ülke haline geliyor. Özellikle, Valensiya şehrinde büyük bir yabancı öğrenci akını gözlemlenmektedir.
Kira çeşitleri nelerdir
İspanya'da ve dünyanın diğer ülkelerinde kiralama iki türdür: uzun vadeli ve kısa vadeli. Uzun vadeli bir mülk kiralarken, ev sahibi kiracı ile genellikle 1 yıl süren bir sözleşme yapar.
Aynı zamanda İspanyol hukuku kiracıyı o kadar korumaktadır ki, sözleşmenin sona ermesinden sonra yenilemek isterse, sözleşmeyi feshetmek için zorlayıcı nedenlerin yokluğunda ev sahibi toplam süreye kadar kirayı yenilemekle yükümlü olacaktır. beş yıldır.
Kiracı, sözleşmeyi yenilemek istemez ve daireden ayrılmak isterse, sözleşmenin bitiminden en geç 30 gün önce mülk sahibine haber vermelidir.
Uzun dönem kiralama fiyatları kısa dönemlere göre daha düşüktür ancak böyle bir kiralamanın faydası, ev sahibine kısa dönemlinin aksine sürekli istikrarlı bir gelir sağlanmasıdır.
Kısa vadeli kiralama, kiracının ihtiyaçlarına bağlı olarak birkaç günden birkaç aya kadar bir süre için konut kiralamayı içerir.
Kısa kiralama süresi iş gezilerinde turistler, öğrenciler ve iş adamları için daha uygundur. Ayrıca, kısa vadeli bir kiralama, uzun vadeli bir kiralamadan biraz daha pahalı olacaktır. Bununla birlikte, kiracıların düzenli olarak değiştirilmesi yeni insanlarla sürekli temas gerektirdiğinden, ev sahibi mülke çok daha fazla zaman ve dikkat ayırmaya zorlanır.
Müzakereler, kiracıların girişi ve çıkışı, her kiracıdan sonra ev temizliği organizasyonu - tüm bunlar daire sahibinin sürece sürekli katılımını gerektirir.
Kira fiyatlarını etkileyen faktörler
Aşağıdaki faktörler İspanya'da kira fiyatlarının oluşumunu etkiler:
- yer;
- konut tipi;
- kiralar.
Bölge
Mülkün konumu, kiralama fiyatını etkileyen ana faktördür. Katalonya'nın yanı sıra Costa Blanca ve Costa Brava, ülkenin en pahalı bölgeleri olarak kabul ediliyor.
Deniz hattından uzak tüm büyük şehirlerde de pahalı kiralamalar mevcuttur. Bu nedenle, tatil beldesinde ve İspanya'nın büyük şehirlerinde kiralama maliyeti, yatak odası, metrekare ve yenileme sayısına bağlı olarak ayda 1200 ila 5000 avro arasında değişebilir. Aynı zamanda, küçük kasabalarda aylık kira 300 ila 600 avroya mal olacak.
Emlak Tipi
Ne tür bir gayrimenkulün kiralandığı da önemlidir - ticari veya konut, yazlık veya villa, daire veya oda. Örneğin, Torrevieja'da 75 metrekare alana sahip üç odalı bir daire kiralayabilirsiniz. günde 40 avroya metre ve aynı bölgedeki bir ev - 50 avroya.
Aylık kiralama oranı
Kira bedeli ev sahibi tarafından şahsen belirlenir. Konum, yapılan onarımlar, yatak odası sayısı, toplam alan, ek olanakların mevcudiyeti vb.
Gayrimenkul kiralamak için bir lisans kaydı
Kısa dönemli kiralık konut kiralayabilmeniz için ülkenin bazı bölgelerinde turist ruhsatı almanız gerekir. Bu bölgeler Katalonya, Madrid, Endülüs, Balear Adaları, Kanarya Adaları'dır.
İspanyol yasalarının "turistik konaklama" gibi bir kavram sağlamadığı akılda tutulmalıdır. Bu nedenle bu konu her bölgede farklı şekilde düzenlenmiştir. Bununla birlikte, bir lisans alma prosedürü her yerde aynıdır.
Mülk sahibi, Belediye / Bölge İdaresi ile iletişime geçmeli ve mülkünün kiraya uygunluğunun kanıtını sunmalıdır. Belgelerden “Sorumluluk Beyanı” istenecektir. Bu, konut koşulunun tüm zorunlu gerekliliklere uygunluğunu onaylayan bir kağıttır.
Nesne daha sonra sicile girilir ve mal sahibine bir kimlik numarası ile bir Tescil Belgesi verilir.
Böyle bir lisans almanın maliyeti tüm bölgelerde farklıdır. Ortalama olarak, fiyat 170 ila 500 Euro arasında değişmektedir.
Ruhsat bir kişi için değil, gayrimenkul için verilir, bu nedenle bir nesne satıldığında yeni bir sahibine geçtiği akılda tutulmalıdır (o sırada geçerlilik süresi dolmadıysa).
Bir diğer önemli nokta: Sahibi, internet de dahil olmak üzere her kiralama ilanına, verilen tescil numarasını ve gayrimenkul kategorisini eklemekle yükümlüdür.
Bir kira sözleşmesinin imzalanması
Kiralama kuralları İspanyol yasalarına tabidir (24 Kasım 1994 tarih ve 29/1994 sayılı Kentsel Kiralama Yasası). Bu belge uyarınca, daire sahibi ve kiracının yazılı bir kira sözleşmesi yapmaları teşvik edilir.
Bir sözleşme hazırlama şekli keyfi olabilir, ancak aşağıdaki hükümler buna yansıtılmalıdır:
- kiraya veren ve kiracının kişisel kimlik verileri;
- ödeme koşulları (aylık kira tutarı; ev sahibinin kira oranını artırma hakkına sahip olup olmadığı; taraflardan kimin kamu hizmetleri ve diğer ek hizmetler için ödeme yaptığı, örneğin bölge temizliği, havuzun temizlenmesi vb.);
- envanter, mobilya, ev aletleri listesi ve teslimat sırasındaki durumlarının bir açıklaması.
İşlem noter tarafından resmileştirilebilir ve Mülkiyet Kaydı'na (Registro de Propiedad) girilen bilgiler. Alt kiralama ile ilgili olarak, bu tür kiralık konutlara yalnızca kısmen izin verilir ve bu kararın önceden ev sahibi ile görüşülmesi gerekir.
Kira bedeli tarafların mutabakatı ile belirlenmelidir. Kanunen, ev sahibinin sözleşme süresi boyunca enflasyon endeksine göre (sözleşmede bu olasılık belirtilmişse) kira oranını artırma hakkı vardır.
Ev sahibinin yapmasına izin verilmeyen şey, bir aydan fazla bir süre önceden talep etmektir (kiralamada aksi belirtilmedikçe).
Kira ödemesi sırasında (bu genellikle her ayın ilk haftasında gerçekleşir), daire sahibi kiracıya yapılan ödeme için bir makbuz veya ödeme banka havalesi ile yapılmışsa bir banka dekontu vermelidir.
Kiracı kirayı ödemezse, ev sahibinin polise başvurma hakkı vardır.Bundan sonra borç ödenmezse, mal sahibi vicdansız kiracıyı tahliye etme konusunu gündeme getirme hakkına sahiptir.
Çoğu ülkede olduğu gibi, bir kira sözleşmesi akdederken, müstakbel kiracının aylık oran tutarında depozito ödemesi gerekir. Check-out sırasında mobilya ve ev aletleri check-in sırasındaki gibi kalırsa, depozito tamamen kiracıya iade edilir.
Ev sahibi depozitoyu iade etmeyi reddettiğinde, kiracı polise başvurma hakkına sahiptir ve daha sonra depozitoya ek olarak, ev sahibi gecikme süresi boyunca biriken faizi de ödemek zorunda kalacaktır.
Sözleşme sonunda dairede hasar tespit edilirse, hasarın bedeli depozitodan düşülecektir.
Bir mülk sahibi mülkünü satmak isterse, yasaya göre önce kiracıya teklif etmelidir.
Kira gelirlerinin giderleri ve vergilendirilmesi
Ev sahiplerinin kira gelirlerini yıllık olarak vergi beyannamelerinde bildirmeleri gerekmektedir. Kiralamalar aşağıdaki vergilere tabidir:
- emlak kiralamadan elde edilen gelir vergisi -% 24'lük bir oran (İspanya'yı kısa süreli vize ile ziyaret eden yerleşik olmayanlar için sağlanmamaktadır);
- gayrimenkul üzerinden bireysel vergi (IBI) - gayrimenkulün kadastro değerinin %2'sine kadar.
Ortalama olarak, vergi ödemelerinin bir daire kiralamak için yıllık 100 ila 500 avro ve bir villa kiralamak için 300 ila 2000 avro arasında olduğu ortaya çıkıyor.
Vergilere ek olarak, kamu hizmetleri (gaz, su, elektrik, telefon, internet vb.) ödemeleri gayrimenkul giderlerine eklenir. Bu hizmetleri kimin ödeyeceği sorusu, mal sahibi ve kiracı arasında önceden kararlaştırılmalı ve sözleşmeye de yansıtılmalıdır. Evin yeniden dekore edilmesinden ve sermaye onarımlarından ev sahibi, mevcut onarımlardan kiracı sorumludur.
Kiralama şirketleri
Gayrimenkul sahibi ya mülkünü kendisi kiraya verebilir ya da bir çok organizasyon sorununu bir ücret karşılığında üstlenecek özel bir yönetim şirketi ile iletişime geçebilir.
Çoğu durumda, yönetim şirketleri aşağıdaki hizmet türlerini sağlar:
- kiracı aramak;
- bir kira sözleşmesi hazırlamak;
- konut teslimi döneminde dokümantasyon bakımı;
- vergi beyannamelerinin hazırlanması ve sunulması;
- danışmanlık;
- gayrimenkulün yenilenmesi;
- bölgenin bakımı (temizlik, havuz temizliği, çim bakımı vb.);
- kira ödemelerinin ödenmemesi durumlarının sigortası.
Yönetim şirketi komisyonu, kiralama ücretinin yaklaşık %7-15'i kadardır.
Yönetim şirketine ek olarak, mal sahibi emlak acentesi ile de iletişime geçebilir. Bununla birlikte, bu durumda, yalnızca kiralanan belirli bir oda için hizmet sağlanabilir, ancak çok sayıda odaya sahip tüm binaya bakmanız gerekiyorsa, bir yönetim şirketinin hizmetlerini kullanmak daha karlı olur.
Nihayet
İspanya'da 500 bin avrodan gayrimenkul edinimi, yabancılara oturma izni alma fırsatı veriyor, ancak oturma kartı böyle bir yatırımdan tek fayda olmaktan çok uzak.
İspanya'daki kiralama işi konumunu güçlendirmekte ve her yıl daha karlı hale gelmektedir. Ülke her yıl dünyanın her yerinden milyonlarca turist tarafından ziyaret edilmekte ve pansiyonlar ve oteller yerine giderek daha fazla günlük daire kiralamayı tercih etmektedir. Ancak, uzun vadeli kiralama daha az karlı değildir.
İspanya'da bir daire veya ev kiralamak istiyorsanız, her birinin kendi nüansları olduğundan, hem krallıkta hem de kendi bölgelerinde kiralama konularının yasal yönlerini dikkatlice incelemelisiniz. Örneğin, bazı bölgelerde kısa süreli kiralama için mülk kiralamadan önce özel bir lisans almanız gerekir. Buna ek olarak, İspanya'da kira geliri üzerinden alınan vergi oranları ve diğer ilgili masraflar hakkında ayrıntılı bilgi edinmelisiniz.
